別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新城 -3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 47,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新城市字西入船１０６番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東2.5m市道 水道、下水 新城 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　２ ．５ｍ市道 交通 施設 新城駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は街区等がやや未整備な既成の住宅地域で、長期的には農地等の宅地転換が徐々に進むものと見込まれ るが、需要が弱く地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ飯田線沿線の旧新城市域を中心とする住宅地域一円である。需要者は主として新城市内に居住する 標準的な所得階層の一次取得者であり、同一需給圏外からの参入は少ない。街路等がやや未整備な既成住宅地域で、需 給ともに低調であり、地価は下落基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、面積等によるバラツキから把握は 困難ではあるが、土地で１，０００万円前後、新築戸建で総額２，５００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域で取引の中心は自己利用目的の更地または戸建住宅であり、これらについて 信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、賃貸市場は未成熟であることから経済合理性を有する賃貸住宅の建築想 定は困難であり収益還元法は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地とのバラン スを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [130.4] [102.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市においては景況感の改善は微弱で、 物件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり 、地域ごとに価格の二極化が進んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は特にないが、人口減少などにより需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％