鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

稲沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ稲沢０４２６ -58	稲沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北19.5m市道、東6m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	Ａ稲沢０４３０ -15	稲沢市		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ａ稲沢０３３０ -568	稲沢市		更地	（　）	台形	南15m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ稲沢０３２６ -544	稲沢市		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ稲沢０４３８ -28	稲沢市		建付地	（　）	長方形	北16.4m市道、東5m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	130,360	100 [ 86.6]	150,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 134,288	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,557	100 [ 88.4]	152,214		152,000
c	(　 ) 124,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	126,936	100 [ 87.5]	145,070		145,000
d	(　 ) 127,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	128,570	100 [ 86.6]	148,464		148,000
e	(　 ) 103,342	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,432	100 [ 76.0]	132,147		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

稲沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,305,198	7,258,918	30,046,280	28,282,800	1,763,480	（　0.9522） 1,679,186	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,504,043 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	199.74	ＲＣ13	2,105.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	480 ％	357 ㎡	12.6 m x 23.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～１３階は住宅（平均面積４０㎡、各階３戸×１２階）を想定。

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

同種・同程度の建物と比べて標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	536.78	15.2	81.70	2,816	230,067	6.0	1,380,402
							0.0	0
2～13	住宅	130.70	91.6	119.70	1,942	232,457	2.0	464,914
							1.0	232,457
～

～

～

計		2,105.18	72.1	1,518.10		3,019,551		6,959,370
								2,789,484

⑨年額支払賃料	3,019,551 円　×　12ヶ月　＝　 36,234,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,518.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,234,612 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,912,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,338,081 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,959,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,789,484 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 901,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,305,198 円　　　　（　 104,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ稲沢賃貸３１　　　　-1	1,526 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,008	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,942 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ稲沢賃貸３０　　　　-5	1,466 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,332,000 円	444,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,147,518 円	38,250,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,774,000 円	444,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,258,918 円　（　　　　　　 20,333 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	444,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 2,105.18 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,282,800 円（　　　　　 79,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,305,198 円
②総費用	7,258,918 円
③純収益　①－②	30,046,280 円
④建物等に帰属する純収益	28,282,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,763,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,679,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,504,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
稲沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲沢 5-1

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　平井　真希

TEL.

鑑定評価額

50,300,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲沢市高御堂１丁目１番４外｢高御堂１－１－１５｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,480)
	不整形 1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	飲食店舗等が多く見られる駅に近い商業地域	北15m市道、背面道	水道、ガス、下水	国府宮 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

国府宮駅南方

120m

法令

規制

商業
(90,480)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国府宮駅に近接する店舗集積エリアであり概ね熟成している。新型コロナウイルス感染症が収束に至らない中、
飲食店舗に係る賃貸需要は弱含みであるが、当面は現状の繁華性を維持して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、稲沢市内の主要駅を擁する中心部及びその周辺における商業地域である。需要者は、地元法人や個人事
業者が中心となる。コロナ禍において店舗出店需要には弱さが残るが、国府宮駅に近接する商業地域であり、その立地
の良さから、マンション素地需要といった潜在的なものを含め相応の需要が見込まれ、地価は安定的に推移している。
中心価格帯は、規模・用途等に応じて相違があり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、環境条件等比較可能な地域に存する事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共
同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求めら
れた。周辺には、収益物件の立地も見受けられるものの、自用目的での取引が多い実態を勘案し、本件においては、比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍での景気の先行きに対する懸念が残
る中、業種業態等による差異はあるもの、個
人消費については持ち直しの動きが認められ
る。

飲食店等が多い駅に近い既成商業地域である
。コロナ禍において賃貸市況には依然厳しい
状況も見られるが、駅前好立地であり地価は
安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

稲沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ稲沢０４２６ -14	稲沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	南18m県道、東4m、角地		準住居 (60,200)
b	Ａ稲沢０３３０ -568	稲沢市		更地	（　）	台形	南15m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ稲沢０３２６ -524	稲沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ稲沢０３２６ -544	稲沢市		建付地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	154,076	100 [ 100.4]	153,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 124,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	126,936	100 [ 87.5]	145,070		145,000
c	(　 ) 104,166	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	99,107	100 [ 69.2]	143,218		143,000
d	(　 ) 127,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	128,570	100 [ 86.6]	148,464		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

稲沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,847,131	7,163,872	29,683,259	27,900,600	1,782,659	（　0.9522） 1,697,448	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	36,901,043 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	199.74	ＲＣ13	2,105.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	480 ％	357 ㎡	12.6 m x 23.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は住宅（約４０㎡／戸）を想定。容積対象面積は１，５１８．１０㎡（実効容積率約４２５％）

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

同種・同程度の建物と比べ妥当な水準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	536.78	15.2	81.70	2,813	229,822	6.0	1,378,932
							0.0	0
2～13	住宅	130.70	91.6	119.70	1,915	229,226	2.0	458,452
							1.0	229,226
～

～

～

計		2,105.18	72.1	1,518.10		2,980,534		6,880,356
								2,750,712

⑨年額支払賃料	2,980,534 円　×　12ヶ月　＝　 35,766,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,518.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,766,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,889,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,893,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,880,356 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,750,712 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 888,480 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,847,131 円　　　　（　 103,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ稲沢賃貸３０　　　　-3	1,466 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,972 円/㎡　月額支払賃料（　 1,915 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ稲沢賃貸３１　　　　-1	1,526 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	2,028
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	438,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,133,472 円	37,782,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,163,872 円　（　　　　　　 20,067 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,105.18 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,900,600 円（　　　　　 78,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,847,131 円
②総費用	7,163,872 円
③純収益　①－②	29,683,259 円
④建物等に帰属する純収益	27,900,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,782,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,697,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,901,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）