別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲沢 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -17 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市天池西町１３６番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅、 一般住宅が混在する 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 国府宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 国府宮駅西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の旧来からの住宅地域であるが、大型スーパーや西尾張中央道沿いの店舗に比較的近く、生活利便性 は良いことから一定の需要があり、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市及び隣接市に位置する調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地元地縁者である。稲沢市は市街化 区域の面積割合が少ない為、大型スーパー等に近い生活利便性が高い住宅地については調整区域内でも一定の需要があ る。稲沢市の住宅地市場は全体的にコロナ禍以前の状況に回復しつつあるが、調整区域内は競争力が弱く、地価は依然 として緩やかに下落している。市場では土地は１０００万円、新築住宅は２５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅、農家住宅が中心の調整区域内の住宅地域である。比準価格は調整区域内の規範性が高い住 宅地の事例を中心に調整し試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。他方、当地域は鉄道駅の徒歩 圏外で賃貸市場が未成熟であり、投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難なため収益価格は不適用と した。よって、比準価格を採用し、さらに単価と総額の関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市の住宅地市場はコロナ禍以前の状況に 戻りつつあり、稲沢駅、国府宮駅周辺の地価 は上昇している。他方、祖父江、平和地区は 続落している。 大型スーパーや西尾張中央道沿いの店舗に比 較的近い古くからの集落である。調整区域に 位置し競争力が弱いことから地価は下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％