別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 稲沢 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -16 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　十倉　幸   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市奥田大門町３８番外 ②地積 　(㎡) 406   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も混在する住 宅地域 南4.6m市道 水道、ガス 奥田 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 奥田駅西方 260m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から近い農家住宅地域である。駅徒歩圏内に位置することから利便性が良好であり、新築戸建住宅も見ら れる。今後は建替えや新規流入者によって居宅が増加するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市内の市街化調整区域に位置する住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人等であ り、一次取得者が多い。中心部から近く、利便性が良好な地域であり、市街化区域内の地価水準と比較して割安感から 需要は安定して推移している。土地は３３０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円から３５００万 円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的の取引が大半を占め賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試 算しなかった。信頼性のある取引事例を多数得られたことから比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市のベッドタウンとしての色彩が強く 、国府宮・稲沢の各駅周辺の住宅地について は需要は安定している。旧祖父江町、旧平和 町の需要は弱い。 中心部から近い農家住宅であり、需要は安定 している。分譲住宅が見られるなど取引は比 較的多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％