別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲沢 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -13 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市下津北山１丁目１５番４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 地区計画等 (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整理済の新興 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 稲沢 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 稲沢駅北東方 440m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 稲沢駅に近い区画整理済の新興住宅地域である。利便性が高く、居住環境が良好な地域で周辺地域の人口は増加 傾向にあることから今後とも住宅地域としての熟成度を増していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で稲沢市及び隣接市内の住宅地域。需要者の中心は市内居住者であ るが、下津地区では転入者も多い。下津地区は名古屋市への交通アクセスが良く、生活利便性にも優れ、居住環境が良 好な新興住宅地域であることから住宅需要はコロナ禍以前の水準に回復しており、地価は上昇に転じている。市場にお いては土地は２０００万円程度まで、新築分譲住宅は３５００～４０００万円程度までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏は一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であり、取引の中心は自用の戸建用地である。比準価格は稲沢駅周辺の 住宅地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である 。他方、対象標準地の規模は小さく、近隣地域はアパート等の収益物件が少ない地域で賃貸市場が未成熟であることか ら、収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市の住宅地市場はコロナ禍以前の状況に 戻りつつあり、稲沢駅、国府宮駅周辺の地価 は上昇している。他方、祖父江、平和地区は 続落している。 稲沢駅の徒歩圏内に位置する居住環境が良好 な新興住宅地域であり、需要が高いことから 地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％