別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲沢 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＲＣ2 県道沿いに住宅、店 舗が混在する既成住 宅地域 東8.9m県道 水道、下水 森上 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ．９ｍ県道 交通 施設 森上駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の他に店舗も見られる混在住宅地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず、当面現状 のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄尾西線沿線の市街化区域内の住宅地域である。主たる需要者は戸建住宅としての利用を目的とした個 人が中心である。ＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線沿線に比べ生活利便性がやや低く、需要は弱含みのため地価は下 落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は７００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円前後であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化区域内の混在住宅地域であるが、収益性を重視した取引がみられる地域ではなく、また規模も小さい ことから収益不動産の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は行わなかった。取引事例比較法による比準価格は 市場実勢を反映しており、十分な信頼性を有すると判断する。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [102.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による地価への影 響は現在ではみられず、中心部は横ばいまた は上昇、旧祖父江・平和町は下落傾向にある 。 県道沿いに戸建住宅と店舗等が混在する地域 である。需要は弱含んでいるが、地域内に特 別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％