別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -8 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　児玉　和久   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市西町３丁目１５８番５ ｢西町３－１８－５｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の ほか店舗も見られる 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 国府宮 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 国府宮駅西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか、店舗等も見られる混在住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のま ま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で、概ね稲沢市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住す る個人のエンドユーザーが大半である。新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、稲沢駅、国府宮駅周辺の住宅地の 人気が高い。近隣地域は郊外の混在住宅地域であるが、周辺では建売住宅等も増えており、需要は安定している。土地 は１，２００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか、店舗等も見られる混在住宅地域で、周辺にアパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は画地規模が 小さく、共同住宅を想定することは経済合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引需要が大半 を占め、居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [131.3] [105.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、 市内中心部の需要は引き続き安定しているが 、利便性が劣る旧祖父江町、旧平和町の需要 は弱含んでいる。 郊外の混在住宅地域で、駅から距離はあるが 、周辺では建売住宅等が増えているほか、稲 沢西土地区画整理事業も行われており、需要 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％