別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲沢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市稲沢町北山１丁目２８番８ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等も見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 国府宮 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 国府宮駅北西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域である。周辺地域では旧来の中規模住宅を取壊し、画地を細分 化して分譲する動きが見られることから将来的にも画地の細分化が進むと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で稲沢市及び隣接市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は地元居住 者であるが、一部転入者も見られる。国府宮駅、稲沢駅の徒歩圏内はベッドタウンとして人気が高いのに対して、最近 はウッドショック等の影響により新築物件の供給が減少しているため、地価は上昇に転じた。市場では３０～５０坪程 度の規模で、土地は１０００～２０００万円、新築建売住宅は３０００～３５００万円が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心にアパートも見られる地域であるが、取引の中心は戸建用地である。比準価格は国府宮駅周 辺に位置する住宅地の事例を採用し、試算したものであり、実証的で、説得力が高い価格である。他方、近隣地域は賃 貸市場が未成熟であり、また対象標準地の規模も小さく、投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難な ため収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [120.7] [105.0] 100 97,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市の住宅地市場はコロナ禍以前の状況に 戻りつつあり、稲沢駅、国府宮駅周辺の地価 は上昇している。他方、祖父江、平和地区は 続落している。 国府宮駅からやや遠いものの、居住環境が比 較的良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％