鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０４１３ -32	小牧市		更地	（　）	不整形	南7m県道、北1.8m、二方路		工業 (60,200)
b	Ａ小牧０４１３ -42	小牧市		建付地	（　）	不整形	西16m県道、北5m、東7.5m、南3m、四方路		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ犬山０４２２ -63	犬山市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、東16m、角地		工専 (70,200)
d	Ａ北名古屋０３２４ -504	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ小牧０３１３ -543	小牧市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西9.5m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,708	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	79,980	100 [ 88.8]	90,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	91,000
b	(　 ) 77,793	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	77,408	100 [ 86.8]	89,180		90,100
c	(　 ) 68,793	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,781	100 [ 73.7]	91,969		92,900
d	(　 ) 82,649	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,228	100 [ 91.1]	91,359		92,300
e	(　 ) 99,706	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	97,867	100 [ 108.0]	90,618		91,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

小牧 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	427,975,370	96,852,016	331,123,354	255,516,000	75,607,354	（　0.9438） 71,358,221	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,486,629,604 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	11,268.02	Ｓ5	36,139.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	22,588 ㎡	105.0 m x 216.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫、事務所	36,139.45	100.0	36,139.45	1,070	38,669,212	3.0	116,007,636
							0.0	0
～

～

～

～

計		36,139.45	100.0	36,139.45		38,669,212		116,007,636
								0

⑨年額支払賃料	38,669,212 円　×　12ヶ月　＝　 464,030,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	464,030,544 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 37,122,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	426,908,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,007,636 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,067,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	427,975,370 円　　　　（　 18,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸３５　　　　-909	934 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,073 円/㎡　月額支払賃料（　 1,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-904	1,168 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	19,900,000 円	3,980,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,920,916 円	464,030,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,669,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 39,402,000 円	3,980,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	3,980,000 円	3,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,980,000 円	3,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 96,852,016 円　（　　　　　　 4,288 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,980,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	255,516,000 円（　　　　　 11,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	427,975,370 円
②総費用	96,852,016 円
③純収益　①－②	331,123,354 円
④建物等に帰属する純収益	255,516,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,607,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,358,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,486,629,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
小牧 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 9-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　一理

TEL.

鑑定評価額

2,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外				②地積　(㎡)	22,588 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ4	大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域	北東9m市道、四方路	水道、ガス、下水	石仏 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 18,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

石仏駅北東方

3.3km

法令

規制

工業
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持してい
くものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾張地方一円の工業地域である。需要者の中心は流通業務を営む企業等であるが、不動産投資顧問などに
よる不動産投資の参入も考えられ、県外からの需要も期待される。なお、新型コロナウイルス感染症による影響はほと
んど見られず、物流用地については需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引価格は規模等により総額はまちま
ちで中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内には一棟貸しの収益物件としての需要も見られるが、収益価格は想定した建物のスペックにより賃料水準
は大きく異なるため、流動的にならざるを得なく規範性はやや劣ると判断した。本件では、最近の不動産市場の動向を
反映して求められた実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による影響はほと
んど見られず、物流用地については需要は堅
調である。

大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地
域であり、価格形成に影響を及ぼす目立った
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ犬山０４２２ -63	犬山市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、東16m、角地		工専 (70,200)
b	Ａ岩倉０３３２ -503	岩倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ小牧０４１３ -32	小牧市		更地	（　）	不整形	南7m県道、北1.8m、二方路		工業 (60,200)
d	Ａ北名古屋０３２４ -504	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,793	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,781	100 [ 73.7]	91,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,900
b	(　 ) 71,461	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,318	100 [ 83.0]	85,925		86,800
c	(　 ) 78,708	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	79,980	100 [ 86.9]	92,037		93,000
d	(　 ) 82,649	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,228	100 [ 90.1]	92,373		93,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

小牧 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	463,973,293	104,106,934	359,866,359	278,628,000	81,238,359	（　0.9438） 76,672,763	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,597,349,229 円　　　　（　 70,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	11,268.02	Ｓ5	36,139.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	22,588 ㎡	105.0 m x 216.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫、事務所	36,139.45	100.0	36,139.45	1,160	41,921,762	3.0	125,765,286
							0.0	0
～

～

～

～

計		36,139.45	100.0	36,139.45		41,921,762		125,765,286
								0

⑨年額支払賃料	41,921,762 円　×　12ヶ月　＝　 503,061,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	503,061,144 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 40,244,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	462,816,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	125,765,286 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,157,041 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	463,973,293 円　　　　（　 20,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-904	1,168 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,163 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-903	823 ( 821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,700,000 円	4,340,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,091,834 円	503,061,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,669,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 42,966,000 円	4,340,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	4,340,000 円	4,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,340,000 円	4,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 104,106,934 円　（　　　　　　 4,609 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,340,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	278,628,000 円（　　　　　 12,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	463,973,293 円
②総費用	104,106,934 円
③純収益　①－②	359,866,359 円
④建物等に帰属する純収益	278,628,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,238,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,672,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,597,349,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,700 円／㎡）