鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０４１３ -15	小牧市		建付地	（　）	不整形	東13.5m市道、北5.5m、二方路		商業 (90,400)
b	Ａ小牧０３１３ -545	小牧市		建付地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、東6m、角地		２住居 (80,200)
c	Ａ小牧０４１３ -50	小牧市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、西4m、角地		工業 (60,200)
d	Ａ江南０４０１ -5	江南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
e	Ａ犬山０３２２ -527	犬山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13.3m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,575	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	108,070	100 [ 60.8]	177,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.9] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 99,288	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,033	100 [ 51.5]	184,530		199,000
c	(　 ) 80,350	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	98,000	100 [ 54.1]	181,146		195,000
d	(　 ) 92,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,798	100 [ 54.2]	171,214		185,000
e	(　 ) 104,340	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	104,129	100 [ 58.6]	177,695		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.5	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

小牧 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	165,790,280	39,916,857	125,873,423	113,220,000	12,653,423	（　0.9288） 11,752,499	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	261,166,644 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	910.00	ＲＣ7F2B	7,932.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	1,669 ㎡	48.0 m x 35.8 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

対象標準地の現況とほぼ同様（１階店舗、２～７階事務所、地下１～２階自走式駐車場）と想定。

⑦有効率　 65.5 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	781.30

地下 1～ 1	駐車場	781.30

1～ 1	店舗	910.00	73.8	671.58	3,594	2,413,659	12.0	28,963,908
							0.0	0
2～ 7	事務所	910.00	82.9	754.39	2,516	1,898,045	6.0	11,388,270
							0.0	0
～

計		7,932.60	65.5	5,197.92		13,801,929		97,293,528
								0

⑨年額支払賃料	13,801,929 円　×　12ヶ月　＝　 165,623,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,197.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	165,623,148 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,677,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	164,865,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	97,293,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 924,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	165,790,280 円　　　　（　 99,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸０１　　　　-501	3,678 ( 3,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.4]	100 [100.0]	4,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,630 円/㎡　月額支払賃料（　 3,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸３１　　　　-503	2,434 ( 2,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	2,965
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,500,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,677,157 円	173,543,148　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,509,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,830,000 円	1,700,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,916,857 円　（　　　　　　 23,917 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,700,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 7,932.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	113,220,000 円（　　　　　 67,837 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	165,790,280 円
②総費用	39,916,857 円
③純収益　①－②	125,873,423 円
④建物等に帰属する純収益	113,220,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,653,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,752,499 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,166,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
小牧 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 5-8

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　住井　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

314,000,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市中央１丁目２６７番外				②地積　(㎡)	1,669 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ7F2B	事務所ビル、ホテル等が見られる駅前の商業地域	北25m市道、三方路	水道、ガス、下水	小牧近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

小牧駅南西方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小牧駅前の商業地域として熟成しており、当面は現状を維持していくものと予測する

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行逓減　　　　　　　　　　　　 -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は小牧市及び周辺市町の中心部等の商業地域である。主たる需要者は資本力を有する各種法人である。小
牧市内の中心商業地域であり、小牧駅前に位置する立地条件により相対的稀少性を有しており、安定的な需要が見込め
ることから経済動向の不安定感は残るものの、地価動向は堅調に推移している。画地規模、用途等により価格水準は多
様であり中心的な価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は小牧市内の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求
められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形
成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を
標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.3]

[107.9]
100

187,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済動向の不透明感はあるものの、不動産市
場は比較的堅調である。

商業地域として地域性の安定性が認められる
地域であり、地域要因に特段の変動は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０４１３ -15	小牧市		建付地	（　）	不整形	東13.5m市道、北5.5m、二方路		商業 (90,400)
b	Ａ小牧０４１３ -50	小牧市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、西4m、角地		工業 (60,200)
c	Ａ小牧０３１３ -545	小牧市		建付地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、東6m、角地		２住居 (80,200)
d	Ａ小牧０３１３ -547	小牧市		更地	（　）	台形	東40m国道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,575	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	108,070	100 [ 59.9]	180,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.9] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 80,350	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	98,000	100 [ 51.8]	189,189		204,000
c	(　 ) 99,288	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,033	100 [ 56.3]	168,798		182,000
d	(　 ) 72,811	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	91,469	100 [ 56.0]	163,338		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

小牧 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,119,954	37,994,594	120,125,360	107,226,000	12,899,360	（　0.9288） 11,980,926	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	266,242,800 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	910.00	ＲＣ7F2B	7,932.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	1,669 ㎡	48.0 m x 35.8 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

対象標準地の現況とほぼ同様（１階店舗、２～７階事務所、地下１～２階自走式駐車場）と想定した

⑦有効率　 65.5 ％
の理由

共用部分及び地下駐車場を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	781.30

地下 1～ 1	駐車場	781.30

1～ 1	店舗	910.00	73.8	671.58	3,380	2,269,940	12.0	27,239,280
							0.0	0
2～ 7	事務所	910.00	82.9	754.39	2,400	1,810,536	6.0	10,863,216
							0.0	0
～

計		7,932.60	65.5	5,197.92		13,133,156		92,418,576
								0

⑨年額支払賃料	13,133,156 円　×　12ヶ月　＝　 157,597,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,197.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	157,597,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,275,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	157,241,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	92,418,576 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 877,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,119,954 円　　　　（　 94,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸３０　　　　-4	2,766 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,414 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸１９　　　　-503	2,719 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,050,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,275,894 円	165,517,872　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,509,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,939,000 円	1,610,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,610,000 円	1,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,994,594 円　（　　　　　　 22,765 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,610,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 7,932.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	107,226,000 円（　　　　　 64,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,119,954 円
②総費用	37,994,594 円
③純収益　①－②	120,125,360 円
④建物等に帰属する純収益	107,226,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,899,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,980,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,242,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）