別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
小牧 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 -18 愛知県 愛知第6 氏名  不動産鑑定士 加藤 恭一   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  1㎡当たりの価格 83,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
65,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
小牧市大字小牧原新田字自才前1422番4外
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2.5
住宅

W2
一般住宅のほか、倉
庫等も見られる住宅
地域
南西6.5m市道 水道、ガス、下水 小牧原

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西    80 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
.5m市道
交通

施設
小牧原駅西方

1.3km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
混在する倉庫については、住宅利用へと移行が進み、又、地価は現在の価格水準から大きく変動することなく、
安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            83,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね小牧市北部の住宅地域と判定する。需要者は、小牧市在住の一次取得者層を中心に、他市町
からの転入者も見受けられる。自家用車両で地元の工場に通勤するサラリーマン等の需要に支えられ、駅徒歩圏内外を
問わず住宅需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1200万円から1800万円程度、新築戸建
住宅で2800万円から3500万円程度が標準的と推測する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心と
なることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格は
重視する必要がある。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均
衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小牧 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         87,400 円/㎡
[100.7]
100
100
[106.0]
100
[102.0]
[103.0]
100
83,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           83,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響が軽微にと
どまる中、低金利や景況感の改善等に後押し
され、市内の住宅需要にも回復傾向が見受け
られる。

地域要因に変動はないが、市内の堅調な住宅
需要に支えられ、地価は安定的に推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 小牧 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A小牧04
13
-17
小牧市

更地


  
(           ) 
台形 南西6m市道、
北6m、二方路




1住居

(70,200)
b A小牧04
13
-37
小牧市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c A小牧03
13
-556
小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d A小牧04
35
-43
小牧市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西12m市道、
南東4m、角地




1住居

(70,200)
e A小牧04
35
-44
小牧市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西8m市道、
南4m、準角地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,408  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

93,375 
100
[ 111.7]

83,594 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

86,100 
b (            
64,371  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

64,822 
100
[  95.0]

68,234 

70,300 
c (            
86,002  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

83,190 
100
[ 108.2]

76,885 

79,200 
d (            
99,990  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

94,807 
100
[ 116.1]

81,660 

84,100 
e (            
72,774  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

69,724 
100
[  84.1]

82,906 

85,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.5 環境     +10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.5 環境     +10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +0.5 環境     -18.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      83,600 円/㎡]  



小牧 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
面積、間口等の画地条件より、収益性が顕在化する賃貸共同住宅を対象標準地上に想定することは現実的でない
と判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
小牧 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 -18 愛知県 愛知第6 氏名  不動産鑑定士 本郷 太郎   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  1㎡当たりの価格 83,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
65,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
小牧市大字小牧原新田字自才前1422番4外
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2.5
住宅

W2
一般住宅のほか、倉
庫等も見られる住宅
地域
南西6.5m市道 水道、ガス、下水 小牧原

1.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西    80 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
.5m市道
交通

施設
小牧原駅西方

1.3km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
倉庫等も混在する住宅地域で周辺では倉庫等跡地を利用した住宅が増えており、より住宅地化が進んで行くもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因

方位                +3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            83,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は小牧市内の概ね名鉄小牧線沿線周辺の住宅地域である。一般住宅、アパート等が見られる地域で、
住宅建築を目的とした自用目的の取引が中心となる。比較的選好性が認められるエリアであることから新型コロナウイ
ルス感染症の影響は限定的と解され、地価は安定的に推移している。需要の中心は土地総額で10~15百万円程度、
新築戸建で20~30百万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は複数の代替競争関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の
不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用し
ない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動
向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小牧 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         87,400 円/㎡
[100.7]
100
100
[106.0]
100
[102.0]
[103.0]
100
83,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           83,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の不動産市場への
影響は限定的であり、市況は総じて回復傾向
にある。


市中心部へのアプローチが良好な利便性の高
い住宅地域として需要は堅調であり地価は安
定している。


特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 小牧 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A小牧03
13
-556
小牧市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A小牧04
13
-37
小牧市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c A小牧04
13
-3
小牧市

建付


  
(           ) 
不整形 東6.7m市道、
南3m、角地




商業
駐車場整備地区
(90,400)
d A小牧04
13
-17
小牧市

更地


  
(           ) 
台形 南西6m市道、
北6m、二方路




1住居

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
86,002  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

83,190 
100
[ 106.1]

78,407 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

80,800 
b (            
64,371  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

64,822 
100
[  80.0]

81,028 

83,500 
c (            
93,281  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

94,884 
100
[ 113.9]

83,305 

85,800 
d (            
99,408  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

93,375 
100
[ 111.7]

83,594 

86,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.5 環境     +10.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.5 環境     +10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      83,600 円/㎡]  



小牧 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
面積が小さく、事業収支上、経営可能となる賃貸住宅を建てることが現実的でないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ