別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小牧 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -10 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市新町１丁目３８８番 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が多い中に 共同住宅も見られる 住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 小牧 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　　 ８ｍ市道 交通 施設 小牧駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因が無いことから、当面は現状を維持して推移するものと予測す る。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市内および周辺市の名鉄小牧線沿線の住宅地域。需要者の中心は、圏内に地縁を有する３０～４０ 代の一次取得者層である。近隣地域は、市中心部に比較的近く、落ち着いた住宅地域で需要は安定的に推移している。 需要の中心となる価格帯は、土地で１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～４０００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さ く共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり 、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [ 99.9] 100 [117.4] [100.0] 100 96,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小牧市の人口は横ばいから微減傾向で推移し ている。新型コロナウイルス感染症による不 動産市場に対する影響は小さくなっている。 落ち着いた住宅地域で需要は安定して推移し ている。地域要因に特段の変動は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％