別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小牧 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字本庄字郷浦２６１３番２６５ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南6.1m市道 水道、ガス、下水 味岡 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．１ｍ市道　 交通 施設 味岡駅東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。将来動向については、特段の地域要因の変動が認められないこと から、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市内の名鉄小牧線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者のほか、周辺 市町からの転入者も想定される。近隣地域は、小牧市北部に存する既成の住宅団地である。なお、不動産の需給動向は 底堅く、地価は概ね横ばいの状況にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地が１０００～１５００万円程度、 新築戸建住宅が２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性の観点からも賃貸用不動産の建築を想定することが合理的ではないことか ら、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は対象標準地と代替競争関係にある信頼性の高い取引事例を基礎とし て試算したものであり、実証的な価格である。したがって、本件では、近隣地域の需給動向を勘案した結果、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [123.0] [106.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 として先行きに不透明感が残るものの、不動 産に対する需給動向は底堅さが認められる。 市内中心部から離れた住宅団地であり、地域 要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％