別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小牧 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字小松寺字法花寺１１１８番２２１ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 味岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 味岡駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として現在の地域環境を維持、又、地価は現在の価格水準 から大きく変動することなく、安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね小牧市北部の住宅地域と判定する。需要者は、小牧市在住の一次取得者層を中心に、他市町 からの転入者も見受けられる。自家用車両で地元の工場に通勤するサラリーマン等の需要に支えられ、駅徒歩圏内外を 問わず住宅需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円から１８００万円程度、新築戸建 住宅で２８００万円から３５００万円程度が標準的と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心と なることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格は 重視する必要がある。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均 衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [110.6] [103.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が軽微にと どまる中、低金利や景況感の改善等に後押し され、市内の住宅需要にも回復傾向が見受け られる。 地域要因に変動はないが、居住環境良好な丘 陵地の住宅地域で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％