鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０４１１ -4	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、南4.1m、角地		準住居 (60,200)
b	Ａ岩倉０３３２ -535	岩倉市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ岩倉０３３２ -548	岩倉市		更地	（　）	長方形	北26.6m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ犬山０３２２ -527	犬山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13.3m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ａ小牧０３１３ -545	小牧市		建付地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、東6m、角地		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,534	100 [ 100.9]	93,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	95,600
b	(　 ) 113,675	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,130	100 [ 110.4]	103,379		105,000
c	(　 ) 117,223	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	119,974	100 [ 113.1]	106,078		108,000
d	(　 ) 104,340	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	104,129	100 [ 96.2]	108,242		110,000
e	(　 ) 99,288	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,033	100 [ 95.3]	99,720		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

江南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,744,215	2,691,348	8,052,867	7,367,600	685,267	（　0.9309） 637,915	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,835,233 円　　　　（　 53,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	135.50	ＲＣ5	677.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	279 ㎡	25.5 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～５階は専有面積約４０㎡、住居タイプ１～２ＬＤＫの５階建ての店舗、事務所兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

建物の用途、規模等から判定する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.50	85.0	115.18	2,061	237,386	5.0	1,186,930
							2.0	474,772
2～ 2	事務所	135.50	90.0	121.95	1,674	204,144	3.0	612,432
							1.0	204,144
3～ 5	共同住宅	135.50	90.0	121.95	1,288	157,072	2.0	314,144
							0.0	0
～

～

計		677.50	89.0	602.98		912,746		2,741,794
								678,916

⑨年額支払賃料	912,746 円　×　12ヶ月　＝　 10,952,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 602.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,952,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　％　＝　　 547,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,585,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,741,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 678,916 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 132,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,744,215 円　　　　（　 38,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸０１　　　　-3	1,413 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,288 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ江南賃貸３３　　　　-2	1,042 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,202
c	Ｂ江南賃貸１０　　　　-3	1,534 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,324

江南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	556,648 円	11,132,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,152,600 円	113,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,500 円	113,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,691,348 円　（　　　　　　 9,646 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 677.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,367,600 円（　　　　　 26,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,744,215 円
②総費用	2,691,348 円
③純収益　①－②	8,052,867 円
④建物等に帰属する純収益	7,367,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	685,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,835,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江南 5-4

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　眞下　弘

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江南市古知野町久保見１１番				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	2.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北西15m県道、南西側道	水道、ガス、下水	江南 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

江南駅北西方

900m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は見られず、当面の間は店舗、営業所等が混在する路線商業地域として維持すると予測す
る。新型コロナ感染症拡大により停滞した地価は、持ち直しつつも概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域が主な圏域である。主な需要者は沿道型店舗等
を展開する法人・個人事業者である。駅から徒歩圏内であることからマンション業者も想定される。新型コロナウイル
ス感染症拡大による影響は軽微であるが、当該商業地の需給動向には弱さが見られ、地価は横ばいで推移している。商
業地の取引が少なく、かつ、業種、規模等により需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は店舗兼共同住宅のほか、賃貸店舗等が混在する路線商業地域であるため、店舗、事務所兼共同住宅を想定し
て収益価格を試算した。商業地としての繁華性に欠け、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価
格は低位に求められた。したがって、収益価格は参考程度に留め、取引の実態を反映した比準価格を重視し、市場の需
給動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は、未だ継続しているものの、社会
経済活動の再開が認められる。当市では商業
地需要の動きは弱い。

周辺ではスーパー撤退後の空地にドラッグス
トアが新規オープンした。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０４１１ -4	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、南4.1m、角地		準住居 (60,200)
b	Ａ江南０３０１ -530	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
c	Ａ岩倉０３３２ -548	岩倉市		更地	（　）	長方形	北26.6m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ小牧０４１３ -50	小牧市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、西4m、角地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,534	100 [ 100.9]	93,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	95,600
b	(　 ) 77,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	78,424	100 [ 78.2]	100,286		102,000
c	(　 ) 117,223	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	119,974	100 [ 108.9]	110,169		112,000
d	(　 ) 80,350	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	98,000	100 [ 94.5]	103,704		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

江南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,426,551	2,789,741	8,636,810	7,824,000	812,810	（　0.9309） 756,645	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,596,395 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	135.50	ＲＣ5	677.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	279 ㎡	25.5 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３～５階：共同住宅・ファミリータイプ（約６０㎡×２戸／階）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.50	90.0	121.95	2,130	259,754	6.0	1,558,524
							3.0	779,262
2～ 2	事務所	135.50	90.0	121.95	1,800	219,510	3.0	658,530
							3.0	658,530
3～ 5	居宅	135.50	90.0	121.95	1,342	163,657	3.0	490,971
							0.0	0
～

～

計		677.50	90.0	609.75		970,235		3,689,967
								1,437,792

⑨年額支払賃料	970,235 円　×　12ヶ月　＝　 11,642,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 609.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,642,820 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 709,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,113,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,689,967 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,437,792 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 278,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,426,551 円　　　　（　 40,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸３３　　　　-1	1,074 ( 1,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,345 円/㎡　月額支払賃料（　 1,342 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ江南賃貸１１　　　　-1	1,187 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	1,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	591,141 円	11,822,820　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	120,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,789,741 円　（　　　　　　 9,999 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 677.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,824,000 円（　　　　　 28,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,426,551 円
②総費用	2,789,741 円
③純収益　①－②	8,636,810 円
④建物等に帰属する純収益	7,824,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	812,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,596,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）