鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０３０１ -529	江南市		更地	（　）	長方形	南東5.8m市道、北西1.8m、二方路		商業 (90,348)
b	Ａ江南０４１１ -4	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、南4.1m、角地		準住居 (60,200)
c	Ａ江南０３０１ -530	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
d	Ａ扶桑０２２８ -544	丹羽郡扶桑町		建付地	（　）	台形	北西12.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ犬山０３２２ -527	犬山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13.3m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,124	100 [ 89.2]	107,762	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.8] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 99,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,534	100 [ 106.7]	88,598		90,200
c	(　 ) 77,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	78,424	100 [ 87.8]	89,321		90,900
d	(　 ) 58,333	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	62,598	100 [ 67.9]	92,191		93,900
e	(　 ) 104,340	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	104,129	100 [ 96.4]	108,018		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

江南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価を求められないため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,516,575	9,832,504	30,684,071	28,448,100	2,235,971	（　0.9309） 2,081,465	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	48,406,163 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	405.40	ＲＣ7	2,446.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,017 ㎡	23.5 m x 45.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗事務所、２～７階は共同住宅・ファミリータイプ（５６．７㎡／戸・各階６戸、駐車場２１台）を想定した。

⑦有効率　 98.5 ％
の理由

屋外廊下・階段を共用部分とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	405.40	90.7	367.70	2,100	772,170	6.0	4,633,020
							0.0	0
2～ 7	居宅	340.20	100.0	340.20	1,331	452,806	2.0	905,612
							0.0	0
～

～

～

計		2,446.60	98.5	2,408.90		3,489,006		10,066,692
								0

⑨年額支払賃料	3,489,006 円　×　12ヶ月　＝　 41,868,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,408.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,134,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,868,072 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,134,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,580,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,421,948 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,066,692 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,516,575 円　　　　（　 39,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸３３　　　　-1	1,074 ( 1,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	1,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,333 円/㎡　月額支払賃料（　 1,331 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ江南賃貸１０　　　　-1	1,090 ( 1,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,165,000 円	433,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,150,104 円	43,002,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,416,600 円	433,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,832,504 円　（　　　　　　 9,668 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	433,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,446.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,448,100 円（　　　　　 27,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,516,575 円
②総費用	9,832,504 円
③純収益　①－②	30,684,071 円
④建物等に帰属する純収益	28,448,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,235,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,081,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,406,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江南 5-1

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　藪亀　邦恭

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江南市古知野町久保見１９４番				②地積　(㎡)	1,017 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗ＳＲＣ2	低層店舗兼住宅、共同住宅等が多い既成商業地域	北東8m市道、三方路	水道、ガス、下水	江南 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの商店街である。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

江南駅北西方

700m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性はやや低いが、駅に近く利便性に優れるため住宅用地としての需要も期待される。当面は現状のまま推移
するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

奥行逓減　　　　　　　　　　　　 -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として近隣の居住者に対する日用品の販売を行う店舗等が連たん、又は見られる江南市及びその周辺
市町の商業地域が存する圏域である。主な需要者は、飲食店、物品販売のほか住居を目的とする事業者、個人等である
。近隣地域では、鉄道駅への接近性及び画地規模等の要因に優る土地は住宅用地として活用する状況も見受けられ、需
要は安定している。取引の中心となる価格帯は、画地の規模等によって異なり、一様ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は事例適格要件を有する取引事例に基づく市場性を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は店舗・事
務所兼共同住宅を建築し賃貸することによる収益性を反映した価格であり、理論的だが想定要素も多い。当該地域の賃
貸市場は土地建物一体となった収益物件が成立するほど成熟していない。したがって、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地を規準とした価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[102.9]

[101.8]
100

98,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気への影
響は不透明感が残るものの、不動産需要は総
じて堅調である。

江南駅に比較的近い旧来からの近隣商業地域
であり、不動産需要は安定的に推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０２１１ -525	江南市		更地	（　）	不整形	北4.5m市道、西3.7m、南2.1m、三方路		商業 (90,270)
b	Ａ江南０４０１ -24	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ江南０３０１ -529	江南市		更地	（　）	長方形	南東5.8m市道、北西1.8m、二方路		商業 (90,348)
d	Ａ江南０３３３ -538	江南市		建付地	（　）	袋地等	南4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,297	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	84,868	100 [ 91.9]	92,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.8] 　　　　 100	94,000
b	(　 ) 114,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	117,696	100 [ 85.7]	137,335		140,000
c	(　 ) 96,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,124	100 [ 92.1]	104,369		106,000
d	(　 ) 73,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	91,826	100 [ 87.6]	104,824		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

江南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,965,933	10,366,589	32,599,344	30,090,600	2,508,744	（　0.9309） 2,335,390	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	54,311,395 円　　　　（　 53,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	405.40	ＲＣ7	2,446.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,017 ㎡	23.5 m x 45.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗事務所（３～５分割）、２～７階：１ＬＤＫ５６．７㎡各階６戸、平面駐車場計２１台。

⑦有効率　 98.5 ％
の理由

共用部分は最小限で屋外廊下・階段とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	405.40	90.7	367.70	2,000	735,400	5.0	3,677,000
							2.0	1,470,800
2～ 7	居宅	340.20	100.0	340.20	1,434	487,847	3.0	1,463,541
							0.0	0
～

～

～

計		2,446.60	98.5	2,408.90		3,662,482		12,458,246
								1,470,800

⑨年額支払賃料	3,662,482 円　×　12ヶ月　＝　 43,949,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,408.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,134,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,949,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,134,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,705,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,378,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,458,246 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 117,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,470,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 470,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,965,933 円　　　　（　 42,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸０１　　　　-3	1,413 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,438 円/㎡　月額支払賃料（　 1,434 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ江南賃貸１１　　　　-1	1,187 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,388
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,290,000 円	458,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,254,189 円	45,083,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,671,600 円	458,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	458,000 円	458,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	458,000 円	458,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,366,589 円　（　　　　　　 10,193 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	458,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,446.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,090,600 円（　　　　　 29,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,965,933 円
②総費用	10,366,589 円
③純収益　①－②	32,599,344 円
④建物等に帰属する純収益	30,090,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,508,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,335,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,311,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,400 円／㎡）