別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 江南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市大間町新町８５番４外 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 江南 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 江南駅西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見られず、今後も中規模住宅が主体の住宅地域として維持するものと予測する。新型コ ロナ感染症により停滞した地価は、持ち直しつつも概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は名鉄犬山線を最寄駅とする江南市の住宅地域が主な圏域である。同一需給圏外からの転入者は少な く、地縁性を有する居住者が主な需要者である。新型コロナウイルス感染症拡大による不動産市場への影響は軽微なが らも、名古屋都心へのアクセスが劣ることから当地域の需給動向には弱さが見られ、地価は概ね横ばいで推移している 。１８０㎡程度の土地では１，５００万円前後、新築戸建分譲は３，０００万円前後が需要の中心価格帯と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺では、共同住宅も見受けられるが戸建住宅が大半で、収益性よりも居住の快適性を重視される地域であ る。最寄駅へは距離を要する地域であり、事業収支の観点から共同住宅の建築想定は非現実的であるため、収益還元法 の適用は断念した。したがって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額 の関係にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [106.0] 100 82,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は概ね横ばいで推移。コロナ禍は 、未だ継続しているものの、社会経済活動の 再開が認められる。 中規模住宅が主体の住宅地である。地域要因 に特段の変動は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％