別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 江南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市布袋下山町東５４番外 (江南布袋南部１６街区４) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が多い区画整理中の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 布袋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 江南布袋南部土地区画整理事 業地内の住宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 布袋駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の進捗に伴う居住環境の向上が堅調となっており、又、地価は交通利便性に恵まれた居住環境 良好な住宅地域として強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね江南駅、布袋駅まで徒歩圏内の住宅地域と判定する。主な需要者は、江南市在住又は江南市 に地縁性を有する一次取得者層である。交通利便性に恵まれた住宅地域は総じて市場競争力が強く、住宅需要も堅調で ある。中心となる価格帯は、土地のみで１５００万円から１８００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円から４００ ０万円程度が標準的と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心と なることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格は 重視する必要がある。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均 衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 79.0] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が軽微にと どまる中、低金利や景況感の改善等に後押し され、市内の住宅需要にも回復傾向が見受け られる。 布袋駅まで徒歩１０分弱、交通利便性に恵ま れた土地区画整理事業施行中の住宅地域で、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％