鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常滑 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ常滑０３０６ -503	常滑市		更地	（　）	長方形	北14m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ常滑０４０１ -3	常滑市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ常滑０３１５ -504	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ半田０３１０ -510	半田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ半田０４１０ -18	半田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、西4m、北4m、三方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,178	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,154	100 [ 89.5]	80,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 72,278	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,760	100 [ 82.6]	85,666		86,400
c	(　 ) 75,062	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,161	100 [ 87.0]	85,243		86,000
d	(　 ) 78,224	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,833	100 [ 93.5]	83,244		84,000
e	(　 ) 36,761	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 58.8]	88,777	100 [ 105.6]	84,069		84,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -41.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

常滑 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,195,994	2,822,686	10,373,308	9,489,300	884,008	（　0.9511） 840,780	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,277,826 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常滑 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	241.26	ＲＣ4	753.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	529 ㎡	28.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗フロア貸し。２～４階部分はファミリータイプ共同住宅、平均専有面積約４８㎡。平面式（自走式）駐車場８台。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.26	86.3	208.21	2,452	510,531	5.0	2,552,655
							5.0	2,552,655
2～ 2	居宅	170.82	85.0	145.20	1,264	183,533	3.0	550,599
							0.0	0
3～ 4	居宅	170.82	85.0	145.20	1,365	198,198	3.0	594,594
							0.0	0
～

～

計		753.72	85.4	643.81		1,090,460		4,292,442
								2,552,655

⑨年額支払賃料	1,090,460 円　×　12ヶ月　＝　 13,085,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,085,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 808,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,661,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,292,442 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,552,655 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 494,296 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,195,994 円　　　　（　 24,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸０２　　　　-2	1,159 ( 1,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	1,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-3	1,194 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [ 88.0]	100 [127.0]	1,155
c	Ｂ常滑賃貸０１　　　　-1	1,182 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	1,345

常滑 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	846,000 円	141,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	404,086 円	13,469,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,822,686 円　（　　　　　　 5,336 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 753.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,489,300 円（　　　　　 17,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,195,994 円
②総費用	2,822,686 円
③純収益　①－②	10,373,308 円
④建物等に帰属する純収益	9,489,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	840,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,277,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
常滑 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常滑 5-3

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　齋藤　登

TEL.

鑑定評価額

44,600,000 円

１㎡当たりの価格

84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常滑市千代ケ丘１丁目２３番２外				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	不整形 1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、営業所、事務所ビル等が混在する商業地域	北東26m国道、北西側道	水道、ガス、下水	常滑 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ国道　　

交通

施設

常滑駅東方

900m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。新型コロナウイルス感
染症の影響はやや収まりつつあるが、商業地需要の先行きは不透明であり、地価はやや下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は常滑市を中心に周辺市町を含む商業地域である。主たる需要者は、店舗や事業所として利用する地元事業
者及び全国規模で展開する大手法人である。当該地域は、車両交通量の多い路線商業地域であり企業の出店需要は一定
程度あるが、新型コロナウイルス感染症の影響は完全収束に至らず、商業地需要は依然弱含みである。市場の中心価格
帯は、取引規模が一様ではないため把握が難しいが、対象標準地の画地規模で４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域であるが、不動産の収益性により価格形成されるに至らない投資市場としては未成熟な地域で
あり、収益用不動産の取引は少なく、収益価格は低位に試算された。一方、自用目的の事業用地等としての取引が中心
で、類似性の高い複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。従って、市場実態を反映する比準価格を重視し
て、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　常滑 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[139.6]

[100.9]
100

83,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は収まりつ
つあるが、完全収束には至らず、商業地の宅
地需要は弱含みである。

地域要因に特段の変化はないが、景気動向の
影響で、地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

常滑 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ常滑０３１５ -502	常滑市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、北5.3m、西1.6m、三方路		１住居 (60,200)
b	Ａ常滑０４０１ -9	常滑市		更地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、北東5m、角地		１住居 (70,200)
c	Ａ常滑０４０２ -12	常滑市		更地	（　）	不整形	西23m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	Ａ常滑０４１２ -15	常滑市		更地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,665	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,083	100 [ 74.6]	76,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	77,200
b	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	60,364	100 [ 81.6]	73,975		74,600
c	(　 ) 57,370	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	65,387	100 [ 78.2]	83,615		84,400
d	(　 ) 69,839	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,420	100 [ 84.1]	82,545		83,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,300 円／㎡]

常滑 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,236,937	2,823,884	10,413,053	9,489,300	923,753	（　0.9511） 878,581	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	19,099,587 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常滑 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	241.26	ＲＣ4	753.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	529 ㎡	28.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～４階部分はファミリータイプ（平均専有面積約４８㎡）９戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.26	86.3	208.21	2,468	513,862	5.0	2,569,310
							5.0	2,569,310
2～ 2	居宅	170.82	85.0	145.20	1,272	184,694	3.0	554,082
							0.0	0
3～ 4	居宅	170.82	85.0	145.20	1,361	197,617	3.0	592,851
							0.0	0
～

～

計		753.72	85.4	643.81		1,093,790		4,309,094
								2,569,310

⑨年額支払賃料	1,093,790 円　×　12ヶ月　＝　 13,125,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,125,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 810,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,698,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,309,094 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,569,310 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 497,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,236,937 円　　　　（　 25,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-3	1,194 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,272 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ常滑賃貸０２　　　　-1	1,064 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常滑 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	846,000 円	141,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	405,284 円	13,509,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,823,884 円　（　　　　　　 5,338 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 753.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,489,300 円（　　　　　 17,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,236,937 円
②総費用	2,823,884 円
③純収益　①－②	10,413,053 円
④建物等に帰属する純収益	9,489,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	923,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	878,581 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,099,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）