別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 常滑 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市新開町２丁目１４２番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか駐車 場等も見られる住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 常滑 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 常滑駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で一時期の不動産市況の低迷から回復して需要は堅調であり、地価は横ばい傾向にある ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄常滑線沿線を中心に常滑市内でも比較的優良な住宅地域地域であり、主たる需要者は常滑市及び周辺 市町に居住する住宅建設を目的とする個人である。当該近隣地域は最寄駅から徒歩圏内にあり、鉄道駅や商業施設、公 共施設等への接近性に優れた住宅地域で需要は堅調な状況にある。このような状況下において市場の中心価格帯は、土 地は１０百万円～１５百万円、土地建物一体で３０百万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格 は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。当該近隣地域は個人需要者による住宅建設を目的とする取 引が中心で、投資対象としての物件購入意識は乏しいことから市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え 方も参酌し、最近の不動産市況も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　常滑 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による先行 き不透明感から、常滑市内の住宅地域は一部 地域を除いて需要は弱含みの状況にある。 最寄駅から徒歩圏内の市内でも相対的競争力 が優る住宅地域であり、需要は堅調で地価は 横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％