別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 犬山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市内田東町８番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅、共同住 宅等が混在する既成 住宅地域 北6m市道 水道、下水 犬山遊園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 犬山遊園駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする旧来からの既成住宅地域として用途面の変動はなく、当面は現況のまま推移すると予測し た。地価は下げ止まりと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市北部から東部に形成された住宅地域。主たる需要者は市内在住の住宅取得を目的とする個人である 。対象不動産は市中心部に比較的近い旧来からの既成住宅地域であり、需給動向は概ね均衡状態にある。新型コロナウ イルス感染症による先行き不透明感は残るものの、住宅地市場への影響は限定的と分析した。市場の中心価格帯は土地 は１３００万円程度が中心で、建売分譲で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の規模は２００㎡未満であることから、賃貸用の共同住宅の建築を想定する収益還元法は妥当性に欠けるとして 採用しなかった。市場での取引の中心は自己の住宅用地取得を目的とするもので、利便性や居住の快適性を重視した価 格が形成されている。以上により、比準価格が市場参加者の視点に合致するとしてこれを採用し、代表標準地との検討 を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [100.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向が続いている。高齢化率 は増加傾向にあり、県平均より高率で推移し ている。不動産の取引件数は概ね横ばいで推 移している。 住宅地域として居住環境の安定性が認められ る地域であり、地域要因に変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％