別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 犬山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　本郷　太郎   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字五郎丸字狭間８２番７外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東3.5m市道 水道、下水 羽黒 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 羽黒駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、羽黒駅の北西側に位置する住宅地域を中心とした市内全体のエリアである。需要者は給与所得者 等の一般所得者層であり、同一市内における居住者などの地縁性を有する個人が中心となっている。街路条件並びに交 通利便性が劣ることから選好性は低下傾向にあり、新型コロナウイルス感染症の影響と相まって市況は停滞している。 需要の中心は対象標準地程度の規模で総額１０～１２百万円程度、新築戸建で２０～２５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の代替競争関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の 不動産市場を反映した信頼性の高いものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないの で適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の 推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [119.4] [102.0] 100 58,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の不動産市場への 影響は限定的であり、市況は総じて回復傾向 にある。 旧来からの既成住宅地域であり、街路条件に 影響される居住環境等の観点から選好性は低 下しており、地価の下落傾向は継続している 。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％