別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 犬山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　本郷　太郎   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字前原字天道新田８１番１７３ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 富岡前 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 羽黒駅北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの大規模住宅団地であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市街化調整区域内に位置する住宅地域を中心とした市内全体のエリアである。需要者は給与所得 者等の一般所得者層であり、同一市内における居住者などの地縁性を有する個人が中心となっている。市街化調整区域 内の住宅地域のため需要者層は狭く、新型コロナウイルス感染症の影響と相まって地価は下落傾向が継続している。需 要の中心は対象標準地程度の規模で総額５～１０百万程度、新築戸建で１５～２５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の代替競争関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の 不動産市場を十分反映したものである。収益価格は市街化調整区域に存し、賃貸想定が現実的でないので適用しない。 以上より本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・ 動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [106.0] 100 [121.1] [ 99.9] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の不動産市場への 影響は限定的であり、市況は総じて回復傾向 にある。 古くに分譲された大規模住宅団地であり、利 便性等の影響から需要はやや弱含みである。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％