別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 犬山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　一理   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市富岡新町５丁目１０番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 犬山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 犬山駅東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持していくものと 見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は犬山市北部に位置する住宅地域である。需要者の属性は主に犬山市に居住する一次取得者である。 当地域は犬山市中心街に近いことから交通利便性が良く、また閑静な住環境であることから、一定の競争力を維持して いる。なお、新型コロナウイルス感染症による影響は薄まってきている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は 総額で１２００万円～１８００万円程度である。また、新築戸建住宅は２７００万円～３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域である。賃貸市場形成が認められず、収益性より居住の快適性 を志向する地域的特性を有している。また、画地規模が小さいため経済合理性に合う賃貸が不可能で収益還元法が適用 できなかったことにより、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、前 年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　犬山（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     90,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の発生による影響 は薄まってきているが、不動産市場では、交 通利便性や住環境等による選別化が続いてい る。 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、価 格形成に影響を及ぼす目立った変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.3 ％