別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 蒲郡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市五井町西郷２９番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 東3.9m市道、南側道 水道 蒲郡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が混在する既成集落地域であり、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当 面現状のまま推移するものと予測する。地価は地域の特性を反映して弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として蒲郡市及び隣接市の市街化調整区域内における集落地域一円である。需要者は主に当該地域に地 縁性を有する個人が中心である。近隣地域は、旧来からの集落地域で、地縁的選好性が強く働く特徴があり、外部から の流入はほとんど見られないことから、需要は乏しく地価は弱含み傾向にある。市街化調整区域内の宅地取引は総じて 少なく、画地規模等により取引価格にバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。当該地域 は旧来からの既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。近隣地域は農家住宅 、一般住宅を主体としており、居住環境等に基づき価格形成が行われる地域であることから、本件では、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は各種金融施策等により回復傾向 にあるが、利便性や住環境、災害リスク等に よる需要の二極化が拡大傾向にある。 旧来からの既成集落地域であり、地域要因に 特段の変化は見受けられない。外部からの流 入は少ないため住宅需要は弱く、地価は弱含 み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％