別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蒲郡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -12 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市大塚町下長尾１２番７ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 南4.3m市道 水道、下水 三河大塚 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 三河大塚駅西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内東方エリアの高台に旧来からの住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測 する。地価水準は、やや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として蒲郡市東部のＪＲ東海道本線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内に地縁 的選好性を持つ地元在住者であり、他地域からの転入は少ない。中心市街地から離れた高台に位置し、画地の配置や街 路条件等にやや難のある旧来からの住宅地域で、相対的な土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、面積等による バラツキから把握は困難ではあるが、土地で総額１，０００万円前後であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域で、取引の中心は自己利用目的の更地または戸建住宅であり、これらについ て信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、賃貸市場は未成熟であることから経済合理性を有する賃貸住宅の建築 想定は困難であり収益還元法は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地とのバラ ンスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [128.8] [105.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市における景況感の改善は微弱で、物 件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり、 地域ごとに価格の二極化が進んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は認められないが、市中心部から離れてお り需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％