別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蒲郡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -5 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　磯貝　誠   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市竹谷町江尻８番４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 蒲郡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 蒲郡駅の西方に位置する既成の住宅地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。地価水準は、継 続的な住宅需要が見込まれないためやや下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の住宅地域で、需要者は市内に在住する３０代の１次取得者である。不動産市場は変 異株の影響による取引の停滞や需要減が懸念される中で、対象標準地は既成住宅地にあり需要が相対的に少ないため、 地価は弱含みで推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要者に応じた価格設定がなされている が、土地で１２００～１５００万円、建売物件は２７００～３０００万円程度が需給の中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とする住宅地域内に所在し、需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収益還 元法については対象標準地の画地規模が小さいので、共同住宅を想定することが経済合理性の観点から非現実的である ため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、 収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [116.4] [105.0] 100 77,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 変異株の動向が懸念される中で、不動産市況 は、良好な立地条件を有する地域の需要は維 持され、地域選好性がより鮮明となっている 。 蒲郡市中心市街地に比較的近いが、需要が少 ないため地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％