別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.

鑑定評価額 675,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市西浅井町コウノス１番１外 ②地積 　(㎡) 17,775   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が多い 内陸型の工業団地 北西9m市道、南西側道 水道、ガス 桜町前 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道　　 交通 施設 桜町前駅北東方 4.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場を中心とした内陸型工業地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状を維持するものと予 測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市を含めた西三河地区における工業地域である。需要者は、製造業を主とした地元の事業者から全 国的な事業者までその幅は広い。近隣地域は、国道へのアクセス等、交通利便性が比較的優れる。また、内陸型の工業 地域であることから、水災害リスクが相対的に少なく、工業地としての競争力の程度は高いため、需要も安定的に推移 している。昨年来の新型コロナ感染症の影響からも回復しつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、周辺地域においては工場の賃貸事例がなく収益 の資料が得られないことから、収益価格は求められなかった。一方、当該地域は、自用目的での取引が中心であること から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [115.7] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、自動車をはじめとした地 域経済も堅調である。昨年来の新型コロナウ イルス感染症の影響からの回復途上で需要は 活発である。 地域要因に大きな変動は認められないが、周 辺地域は内陸型の工業地域であり、臨海型と 比較し相対的な水害リスクの低下は認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％