別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 503,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺津町二丁５番２外 ②地積 　(㎡) 15,484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ入江に近い工業 地域 東9.5m市道、南側道 水道、ガス 福地 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道　　 交通 施設 福地駅西方 4.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車関連産業は早期に業績が回復し工業用地の需要は堅調であるが、水害が懸念される地域では生産に及ぼす リスク回避の影響から、地価の緩やかな下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は原材料や製品等の大規模な移動を可能にする交通基盤について代替性を有する西三河地域一帯の工業地域 である。主な需要者の属性は当該地域に製造業や運輸業の拠点を置く企業である。自動車関事業はコロナ禍による落込 みからの回復が早く、工業用地の需要は依然として堅調であるが、水害リスクが懸念される地域への立地は回避される 傾向にあり地価は下落基調にある。工業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地の規模が大きい工業地で適正な純収益の査定が困難なため収益還元法は適用しなかった。広大な敷地を必要とする 工業地域において、土地の価格は輸送施設の整備状況や関連する産業との位置関係で相互に代替、競争等の関係が成立 する地域での取引価格が重要な指標となる。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、市場の実勢を反映した実証的な結 果であることから当該試算価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 64.2] [101.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は製造業を中心に改善しているが、 人口は減少傾向にあり、収束が見通せないコ ロナ禍の影響から経済情勢は不安定な状況が 続いている。 災害に対する危機管理意識の高まりから、工 業用地の需要は内陸部へとシフトしており、 沿岸部に近い工業地の地価は弱い動きとなっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％