鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０３２１ -560	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	南西13m県道、北西5m、角地		２住居 (70,200)
b	Ａ西尾０３２１ -572	西尾市		更地	（　）	不整形	北16m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ西尾０３２５ -522	西尾市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ西尾０３２５ -531	西尾市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	Ａ西尾０３２５ -556	西尾市		底地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,340	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	93,188	100 [ 91.7]	101,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 60,687	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	67,160	100 [ 67.7]	99,202		99,200
c	(　 ) 140,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,095	100 [ 127.6]	109,792		110,000
d	(　 ) 117,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,107	100 [ 119.0]	98,409		98,400
e	(　 104,833) 104,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,833	100 [ 97.0]	108,075		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

西尾 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,616,326	2,092,972	7,523,354	4,200,700	3,322,654	（　0.9478） 3,149,211	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	68,461,109 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	991 ㎡	27.0 m x 37.3 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小売店舗等の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,988	795,200	5.0	3,976,000
							1.0	795,200
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		795,200		3,976,000
								795,200

⑨年額支払賃料	795,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,542,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,542,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 811,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,331,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,976,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 795,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 248,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,616,326 円　　　　（　 9,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-501	1,719 ( 1,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,910	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,053 円/㎡　月額支払賃料（　 1,988 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-502	1,779 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,500 円	59,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	304,272 円	10,142,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 772,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 599,700 円	59,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,092,972 円　（　　　　　　 2,112 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,200,700 円（　　　　　 4,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,616,326 円
②総費用	2,092,972 円
③純収益　①－②	7,523,354 円
④建物等に帰属する純収益	4,200,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,322,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,149,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,461,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西尾 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-9

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　山本　健二

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市花ノ木町７丁目３番外				②地積　(㎡)	991 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	自動車関連の店舗が多い県道沿いの路線商業地域	南東20m県道	水道、ガス、下水	西尾 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

西尾駅南西方

580m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗・事務所を中心とする商業地域であり、周辺では自動車販売ディーラーのリニューアルなど、地域経済
の状況は回復基調にあるもの思料され、今後商業繁華性の回復・向上が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西尾市及びその周辺市の商業地域一円である。需要者の中心は、当該地域を営業拠点とする地元法人及
び個人事業者が中心であると思料される。元来から低層店舗・事務所を中心とする商業地域であり、新規店舗の出店や
リニューアルなど、不動産市況は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、総額は規模によってばらつきは
あるものの、単価としては１０万円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格であり、相対的信頼性は高い。一方近
隣地域においては、事業者向け賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、収益価格も低位に求められたものの、商業地にお
ける収益価格は一定程度の相対的信頼性は有すると思料される。よって本件においては、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.7]

100
[125.4]

[100.0]
100

102,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大に終息の兆し
が見えない中、経済活動は徐々に回復してい
るが、引き続き不動産市況への影響を注視す
る必要がある。

現時点で大きな変化はないものの、自粛要請
からの回復基調も少しずつ見られ、今後商業
繁華性の向上が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０３２５ -522	西尾市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ西尾０３２５ -531	西尾市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ａ西尾０３３０ -51	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m道道、中間画地		１中専 (60,150)
d	Ａ西尾０４２５ -8	西尾市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		準住居 (70,200)
e	Ａ西尾０４２６ -44	西尾市		更地	（　）	長方形	北西18.4m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,095	100 [ 135.2]	103,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 117,695	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,107	100 [ 110.9]	105,597		106,000
c	(　 ) 130,143	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,362	100 [ 107.3]	120,561		121,000
d	(　 ) 120,708	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,225	100 [ 103.7]	115,935		116,000
e	(　 ) 99,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,571	100 [ 104.3]	95,466		95,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

西尾 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,055,008	2,265,508	7,789,500	4,843,160	2,946,340	（　0.9478） 2,792,541	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	60,707,413 円　　　　（　 61,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	991 ㎡	27.0 m x 37.3 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（約４００㎡）の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,107	842,800	5.0	4,214,000
							1.0	842,800
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		842,800		4,214,000
								842,800

⑨年額支払賃料	842,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,113,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,113,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 857,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,856,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,214,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 842,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 159,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,055,008 円　　　　（　 10,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２２　　　　-501	3,246 ( 3,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,152 円/㎡　月額支払賃料（　 2,107 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-501	2,172 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,177
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,000 円	68,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,408 円	10,713,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 772,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 691,400 円	68,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,265,508 円　（　　　　　　 2,286 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,843,160 円（　　　　　 4,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,055,008 円
②総費用	2,265,508 円
③純収益　①－②	7,789,500 円
④建物等に帰属する純収益	4,843,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,946,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,792,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,707,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,300 円／㎡）