鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０４３０ -25	西尾市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ西尾０３２５ -556	西尾市		底地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ａ西尾０３２５ -25	西尾市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,188)
d	Ａ西尾０３２１ -560	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	南西13m県道、北西5m、角地		２住居 (70,200)
e	Ａ西尾０３３０ -50	西尾市		更地	（　）	長方形	北西3.4m市道、北東4m、準角地		１中専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,875	100 [ 120.8]	87,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,600
b	(　 104,833) 104,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,833	100 [ 108.2]	96,888		96,900
c	(　 ) 106,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,060	100 [ 108.6]	97,661		97,700
d	(　 ) 95,340	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	93,188	100 [ 89.4]	104,237		104,000
e	(　 ) 90,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,747	100 [ 88.2]	102,888		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,300 円／㎡]

西尾 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,340,797	3,412,094	11,928,703	7,130,600	4,798,103	（　0.9478） 4,547,642	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	98,861,783 円　　　　（　 60,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	590.00	ＬＳ1	590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,649 ㎡	47.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（約５９０㎡）の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	590.00	100.0	590.00	2,306	1,360,540	5.0	6,802,700
							1.0	1,360,540
～

～

～

～

計		590.00	100.0	590.00		1,360,540		6,802,700
								1,360,540

⑨年額支払賃料	1,360,540 円　×　12ヶ月　＝　 16,326,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,326,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,306,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,020,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,802,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,360,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 257,850 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,340,797 円　　　　（　 9,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２２　　　　-501	3,246 ( 3,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,355 円/㎡　月額支払賃料（　 2,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-501	2,172 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,419
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	489,794 円	16,326,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,197,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,018,000 円	101,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,412,094 円　（　　　　　　 2,069 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,130,600 円（　　　　　 4,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,340,797 円
②総費用	3,412,094 円
③純収益　①－②	11,928,703 円
④建物等に帰属する純収益	7,130,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,798,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,547,642 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,861,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西尾 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-6

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　鈴木　哲

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市寄住町東浦９７番外				②地積　(㎡)	1,649 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域	北西15m市道	水道、下水	西尾口 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

西尾口駅南東方

650m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状を維持するものと予測する。新型
コロナウイルス感染症の影響がなくなれば、地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西尾市及び近隣市の商業地域の範囲。近隣地域は、低層の小売店舗、飲食店、営業所等を中心とした商業
地域。需要者は個人事業主及び地元企業が主体となる。西尾市中心部に接続する繁華性の比較的高い路線商業地域であ
り、交通量も多く、商業地としての競争力の程度は比較的高いため、潜在的な需要は認められる。昨年来の新型コロナ
感染症の影響からも回復しつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。近隣地域内は賃貸物件も若干見られるが、定期借地に
よるものが多く、商業事業者向けの貸店舗等の市場の熟成の程度は総じて低い。よって、収益性を重視した価格形成の
把握は困難で、収益価格は低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.7]

100
[134.3]

[100.0]
100

95,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響からも回復
途上にあり、市中心部から近く安定した需要
の見込まれる地域である。

周辺地域は幹線道路沿いの路線商業地域であ
るが、価格形成要因に影響を及ぼす大きな地
域要因の変動はない状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０４２５ -29	西尾市		建付地	（　）	長方形	北東5.7m市道、南西5.1m、角地		商業 (90,342)
b	Ａ西尾０３２５ -25	西尾市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,188)
c	Ａ西尾０３３０ -507	西尾市		建付地	（　）	長方形	北8.2m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	Ａ碧南０４１９ -7	碧南市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、東6.5m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	87,169	100 [ 92.2]	94,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,500
b	(　 ) 106,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,060	100 [ 106.7]	99,400		99,400
c	(　 ) 86,081	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,565	100 [ 89.9]	95,178		95,200
d	(　 ) 112,706	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	107,017	100 [ 110.0]	97,288		97,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,600 円／㎡]

西尾 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,526,630	3,227,384	11,299,246	6,495,200	4,804,046	（　0.9478） 4,553,275	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	98,984,239 円　　　　（　 60,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	590.00	ＬＳ1	590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,649 ㎡	47.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗（約５９０㎡）の一棟貸を想定。なお、最有効使用が低層店舗地であることから、使用容積率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	590.00	100.0	590.00	2,160	1,274,400	5.0	6,372,000
							1.0	1,274,400
～

～

～

～

計		590.00	100.0	590.00		1,274,400		6,372,000
								1,274,400

⑨年額支払賃料	1,274,400 円　×　12ヶ月　＝　 15,292,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,292,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,223,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,069,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,372,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,274,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 398,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,526,630 円　　　　（　 8,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-501	2,172 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-503	2,396 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,396
c	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-502	1,911 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,123

西尾 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	460,000 円	92,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	458,784 円	15,292,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,197,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 927,300 円	92,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,227,384 円　（　　　　　　 1,957 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,495,200 円（　　　　　 3,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,526,630 円
②総費用	3,227,384 円
③純収益　①－②	11,299,246 円
④建物等に帰属する純収益	6,495,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,804,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,553,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,984,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,000 円／㎡）