別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 西尾 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -37 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市富山２丁目３番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済みの住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 福地 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 福地駅西方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が完了し、熟成度が進む住宅地域である。店舗等も近距離にあり、宅地需要及び価格水準について も堅調な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市を中心に隣接市を含む住宅地域の圏域である。市場参加者は、西三河地区の自動車関連企業に勤務 する３０代～４０代の一次取得者を中心とする。市場の需給動向は、周辺環境の充実化と共に年々熟成度を増している 。新規の宅地需要もあり、比較的堅調な動きを見せている。近時の経済環境の影響により一時的に取引が停滞したが、 令和３年度以降においては回復が認められる様になっている。取引の中心価格帯は、土地１，６００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。需給動向を見ると自用目的での取引が主体であり、画地規模の 制約から経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建設を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなか った。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 78.0] [101.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は不透明感 として未だ残るが、自動車関連産業を中心と した地域経済は全体として持ち直しの動きが みられる。 近隣地域及び周辺は区画整理事業の換地処分 が完了した。地価は概ね安定的傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％