別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -33 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺部町笠外２７１番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東4.5m市道、北西側道 水道、下水 西幡豆 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡沿岸部の既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持し推移するものと予測 する。人口減少、コロナ禍の影響等により宅地需要は乏しく、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧幡豆郡を中心とする西尾市内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁者が中心であるが、近年では 外国人の転入者も見られる。近隣地域を含む旧幡豆郡は、市中心部や周辺市から距離があり利便性も低く、沿岸部に存 することによる震災リスク、人口減少及び高齢化、地場産業の低迷に加え、コロナ禍の影響等からも宅地需給は総じて 弱い。市場の中心価格帯は、土地総額で５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する実際の成約事例との比較に基づく市場性を反映した価格である。収益還元法は、近隣 地域における賃貸需要は乏しく共同住宅等の建設は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の 居住目的での需要者が中心であり、価格の意思決定においては取引価格水準を指標にすることが一般的であることから 、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [125.7] [101.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡においては人口減少、少子高齢化も 進み地域経済は依然低迷。宅地需要は総じて 弱く、コロナ禍の影響も受け、不動産市況は 低調である。 地域要因に特段の変動はない。旧幡豆群に存 する沿岸部の既成住宅地域であり、コロナ禍 の影響も相俟って地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％