別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 西尾 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -31 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市西幡豆町西見影３６番２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 西幡豆 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅北方 400m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか、店舗併用住宅等も見られる既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま 推移していくものと予測される。住宅需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧幡豆郡を中心に西尾市外縁部の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半で、 同一需給圏外からの転入者は少ない。旧幡豆町は市街地の大半が三河湾沿岸部近くに形成されており、震災リスクや人 口減少の影響から、不動産取引は少ない。近隣地域は旧幡豆町中心部近くの既成住宅地域であるが、需要は弱く地価は 継続的に下落している。取引の中心価格帯は、土地６００万円～９００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧幡豆町の既成住宅地域で、自用目的の取引需要が中心である。周辺にアパート等の賃貸物件は殆ど見ら れず、人口は減少しており賃貸需要も乏しく、共同住宅を想定することは経済合理性に欠けるため、収益価格は試算し なかった。居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われるため、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [107.2] [103.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の旧幡豆郡は、新型コロナウイルス感 染症の影響のみでなく、地場産業の衰退や人 口減少等により、需給動向の停滞が続いてい る。 旧幡豆町の既成住宅地域であるが、市内中心 部から遠く、利便性が劣る。人口は減少して おり、需要は弱く、地価は下落が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％