別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 西尾 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -28 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町小牧郷中７９番 ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅の建ち並ぶ 周囲に農地が多い住 宅地域 北東5m市道、南東側道 水道 上横須賀 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の建ち並ぶ周囲に農地が多い住宅地域であり、地域要因の格別の変動はなく、当面は現状のまま推移す るものと予測される。需要は乏しく、地価は下落傾向が継続すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市内の、旧幡豆郡を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。旧幡豆郡においては地縁者以外 による住宅需要は乏しく、圏外からの転入者は少ない。人口減少、高齢化の進行が顕著であり、今後も地価の下落は継 続していくものと推移される。近隣地域は比較的旧西尾市に近く、需要が見込まれる地域である。新型コロナウイルス 感染症の地価への影響は収束傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定においては、旧幡豆郡を中心とする市街化調整区域内の住宅地域に存する取引事例に基づき、実証性の 高い比準価格を求めることができた。近隣地域は市街化調整区域であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟なため 求めることができなかった。主たる需要者は市場性に着目して意思決定を行うものと考えられるため、比準価格を採用 し、不動産業者へのヒアリング等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沿岸部・旧幡豆郡は災害リスク、人口減少等 の影響から地価は継続した下落傾向にある。 新型コロナウイルス感染症の地価への影響は 収まりつつある。 周辺を農地に囲まれた農家住宅・一般住宅等 が集積する市街化調整区域の住宅地域である 。地域要因の変動はないが、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％