別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 西尾 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -27 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷５１番１外 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗も混在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 上横須賀 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅北西方 460m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域は一般住宅のほか、店舗等も見られる既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状維持 にて推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡を中心に西尾市全域の住宅地域である。需要者の中心は旧幡豆郡居住者をはじめとする地縁者が 多い。旧幡豆郡は人口が減少傾向の地域であるが、上横須賀駅周辺は、市内中心部にも近く、良好な利便性を持ち、旧 西尾市の代替地として堅調な需要を保ってきた地域である。土地は８００万～１３００万円程度、新築戸建は３０００ 万円前後が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、居住を意識した自己の土地取得が多く、比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性 を有する。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いた め断念した。よって、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映され、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力 があると判断され、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [ 74.8] [103.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の旧幡豆郡は、新型コロナウイルス感 染症の影響のみでなく、地場産業の衰退や人 口減少等により、需給動向の停滞が続いてい る。 上横須賀駅徒歩圏内に位置した既成住宅地域 で利便性も良好で、若干の弱含み感があるが 、宅地需要が旧幡豆地区の中でも堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％