別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -24 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町養ヶ島一ノ割２８番 ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる既成住 宅地域 南6.4m市道 水道、下水 福地 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 福地駅南西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡一色町内の既成集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。市街化調整区域内に所在し宅地 開発に制約があるため、当面は現状の居住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域及び同市外縁部の住宅地域である。需要者の中心は地域と地縁性 を有する個人であり、地域外からの転入は少ない。市街化調整区域内に位置しているため宅地開発等に制約があること に加え、旧幡豆郡一色地区における地域経済の停滞、人口減少や津波による災害リスク等を反映して需要は低調である 。取引が少なく画地規模もまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧幡豆郡の市街化調整区域内にあって賃貸市場の成熟の程度が低いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は旧幡 豆郡に属する住宅地域内の取引事例を採用して求めたものであり取引市場の実態を反映した価格である。当該地域での 取引は自己利用目的が中心であり、周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向がある。よって、比準価格の 説得力は高く、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [112.1] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は特に旧一色・幡豆町の減少が著 しいため総体として減少傾向にある。不動産 市場は回復傾向にあるが、環境、立地による 選別が見られる。 既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変 化は見られない。他地域からの転入が少ない ため需要は弱く、地価の下落基調が継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％