別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -20 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町松木島中切２６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東8m市道 水道、下水 吉良吉田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 吉良吉田駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口の減少と住宅地の需要減退、水害リスクが懸念される地域にあって需給バランスが改善する要因は見受けら れず、今後も地価の下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡一色町を中心とした西尾市南部の既成住宅地域である。主な需要者の属性は市内に通勤、あるい は当該地域に地縁を有する一次取得者である。コロナ禍で経済活動が制約される以前から不動産市場は停滞し、慢性的 な人口の減少や各種マップ等による水害リスクの可視化もあって地価の下落が継続している。土地は５０坪程度で１， ０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅の賃貸需要が乏しい地域ため収益還元法は適用しなかった。低層住宅を中心とする地域では土地から得られる収益 よりも周囲の環境や日常生活の利便性等が重視され、土地の価格はこのような要因が類似する地域での取引価格が相互 に影響を与えながら形成される。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、市場の実勢を反映した実証的な結果であるこ とから当該試算価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [110.6] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は製造業を中心に改善しているが、 人口は減少傾向にあり、収束が見通せないコ ロナ禍の影響から経済情勢は不安定な状況が 続いている。 旧幡豆郡内の歯止めがかからない人口減少と 高齢化、さらに水害リスクの懸念から、住宅 地の需要は減退し地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％