別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -19 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市八ツ面町上泡原９９番 ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｓ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東7m市道 水道、下水 桜町前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年１０月下水道供給開 始 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 桜町前駅東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既存住宅地域である。地域内に下水が整備されたほかは特段に大きな変化は見られず、当面 は現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市及び隣接市町の市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅を主体とする住宅地域である。地域と地縁 性を有する需要者が中心であるが、敷地規模が小さな戸建住宅適地にあっては地域外からの需要も見込まれる。市の中 心部や国道２３号岡崎バイパスへの利便性が高いため開発・建築が可能な土地にあっては底堅い需要が見られる。取引 が少なく画地規模にも統一性がないため需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地で賃貸市場の成熟度が極めて低いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は西尾市内の 市街化調整区域内の取引事例を採用して求めたものであり、取引市場の実態を反映した価格である。当該地域での取引 は自己利用目的が中心であり、周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向がある。よって、比準価格の説得 力は高く、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の人口は近年減少傾向にあるが旧西尾 地区については概ね横ばいである。不動産市 場は回復傾向にあるが、環境、立地による選 別が見られる。 令和３年１０月に公共下水道が整備された。 市街化区域内の土地に比べて割安感があるた め価格はやや強含みで推移している。 上記地域要因の変動を受け、公共下水道の供 給が開始された。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％