別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西尾 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -15 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市楠村町北浜屋敷１番１４９ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、下水 西尾 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西尾駅西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平坂入江沿いの古くに開発された住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状の居住環境を 維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西尾市を中心とする隣接市町を含む住宅地域である。西三河地区に勤務する一次取得者が主要な需要 者である。街区が整備された熟成した住宅地域であるが、名鉄三河線の西尾市内区間が廃止された後は最寄駅や商業施 設等への利便性を欠くことになり需要は停滞気味である。需要の中心となる価格帯は土地で１０００万円前後、新築の 戸建住宅で２５００万円から３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模を考慮すると合理的な賃貸経営は困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は西尾市内 の類似地域から信頼性の高い取引事例を採用して算定したものであり取引市場の実態を反映している。当該地域では自 己利用目的の取引が中心であり、周辺の取引相場を指標として価格形成が行われる傾向があるため比準価格の説得力は 高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [108.0] 100 64,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市全体の人口は減少しているが旧西尾地 域においては概ね横ばい傾向である。不動産 市場は回復傾向にあるが、環境、立地による 選別が見られる。 開発後年数を経た成熟した住宅地域で、周辺 の利用状況に変化は見られない。最寄駅から は徒歩圏外で地価は弱含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％