鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０３２２ -520	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ西尾０３２２ -523	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ西尾０４２２ -9	西尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ西尾０３２２ -521	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.8m市道、北西1.6m、角地		１住居 (60,200)
e	Ａ西尾０４３０ -13	西尾市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西3.8m市道、中間画地		２低専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,363	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,411	100 [ 101.9]	63,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	65,100
b	(　 ) 55,219	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,777	100 [ 90.2]	60,728		62,500
c	(　 ) 54,618	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,386	100 [ 86.7]	61,576		63,400
d	(　 ) 57,257	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	58,556	100 [ 96.4]	60,743		62,600
e	(　 ) 57,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,019	100 [ 91.2]	61,424		63,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

西尾 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,828,593	589,513	2,239,080	2,102,400	136,680	（　0.9721） 132,867	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,888,413 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.84	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	15.2 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの２ＤＫ、各階２戸ずつの計４戸。平面駐車場を想定。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

共用部分の外廊下と階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	96.0	86.40	1,319	113,962	2.0	227,924
							1.0	113,962
2～ 2	居宅	90.00	96.0	86.40	1,319	113,962	2.0	227,924
							1.0	113,962
～

～

～

計		180.00	96.0	172.80		227,924		455,848
								227,924

⑨年額支払賃料	227,924 円　×　12ヶ月　＝　 2,735,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,735,088 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 175,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,463 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	455,848 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,924 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,845 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,828,593 円　　　　（　 10,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-6	1,362 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,359 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-8	1,360 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,360
c	Ｂ西尾賃貸３８　　　　-1	1,209 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,355

西尾 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,200 円	28,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,813 円	2,927,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,300 円	28,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,513 円　（　　　　　　 2,216 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,102,400 円（　　　　　 7,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,828,593 円
②総費用	589,513 円
③純収益　①－②	2,239,080 円
④建物等に帰属する純収益	2,102,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,888,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西尾 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 -10

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　大橋　克也

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市平坂町北新田２２番２				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ1	一般住宅のほか工場等も見られる住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	西尾 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

西尾駅西方

3.9km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症は未だ収束に至っておらず、先行きは不透明な状況にある。交通利便性や居住環境が
劣る郊外の既成住宅地域にあり、当面は地価の緩やかな下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は街区の形状や道路の配置が雑然とした西尾市郊外の住宅地域である。主な需要者の属性は市内又は隣接市
に通勤、あるいは当市に地縁を有する一次取得者である。市内の住宅地需要は二極化しており、相対的な市場競争力が
劣る既成住宅地域では購入層となる労働者の雇用・所得環境が改善しておらず、地価水準は下落基調が続いている。土
地は５０坪程度で１，０００万円台前半、新築の戸建物件は２，０００万円台後半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

画地条件に見合った収益が得られないため収益価格は低位に試算された。低層住宅を中心とする地域では収益性よりも
周囲の環境や日常生活の利便性等が重視され、土地の価格はこのような要因が類似する地域での取引価格が相互に影響
を与えながら形成される。従って信頼性が劣る収益価格は参考程度にとどめ、実際の取引事例を基礎とし市場の実勢を
反映した実証的な比準価格を妥当と判断し、不動産市場の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は製造業を中心に改善しているが、
人口は減少傾向にあり、収束が見通せないコ
ロナ禍の影響から経済情勢は不安定な状況が
続いている。

住宅地の市場回復と地価上昇は郊外の既成住
宅地まで波及しておらず、需要中心層の所得
が改善していないため地価は下落基調が続い
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０４２５ -26	西尾市		建付地	（　）	袋地等	南東6.1m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ西尾０４２５ -40	西尾市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	Ａ西尾０４２６ -22	西尾市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東6m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ西尾０４３０ -2	西尾市		更地	（　）	長方形	北東3.4m市道、中間画地		２低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,108	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,200	100 [ 96.9]	65,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 61,220	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,098	100 [ 98.0]	62,345		64,200
c	(　 ) 79,300	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	72,329	100 [ 115.0]	62,895		64,800
d	(　 ) 53,171	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	52,381	100 [ 92.0]	56,936		58,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

西尾 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,707,690	567,079	2,140,611	2,007,500	133,111	（　0.9721） 129,397	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,812,978 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.84	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	15.2 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア２室（約４３㎡×４）の共同住宅を想定

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	96.0	86.40	1,311	113,270	2.0	226,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	96.0	86.40	1,324	114,394	2.0	228,788
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	96.0	172.80		227,664		455,328
								0

⑨年額支払賃料	227,664 円　×　12ヶ月　＝　 2,731,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,731,968 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 172,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,703,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	455,328 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,707,690 円　　　　（　 10,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-1	1,153 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,313 円/㎡　月額支払賃料（　 1,311 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-4	1,012 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	27,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	86,279 円	2,875,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,200 円	27,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 567,079 円　（　　　　　　 2,132 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,007,500 円（　　　　　 7,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,707,690 円
②総費用	567,079 円
③純収益　①－②	2,140,611 円
④建物等に帰属する純収益	2,007,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,812,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）