別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 安城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 420,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市今本町石田３５番２外 ②地積 　(㎡) 6,003   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小工場、一般住宅 等の混在する工業地 域 北東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 新安城 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道　 交通 施設 新安城駅北西方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が多く一部に一般住宅等が混在する工業地域である。新型コロナウイルスの影響で工場用地の市場は減 退傾向にあったが、現在は回復している。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西三河地域を中心とする工業地域と把握した。主たる需要者は、愛知県内で製造業・物流業等を営む法 人である。近隣地域は、国道１号へのアクセスも良く、需要が見込まれる地域であるため、地価は上昇傾向にある。な お、新型コロナウイルス感染症の影響により、市場は一時停滞したが、現在は回復している。画地規模等によって取引 総額は大きく異なるため、市場での需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、収益価格は、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収 集も困難であることから、試算できなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており 、当地域の市場実態を如実に反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格を以って妥当と判断し、単価と 総額の関連性等も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和され、個人消費も持ち直し、自動車関連 産業も一部生産調整は見られるが全体的に好 調である。 国道１号北側背後の工業地域であり、新型コ ロナウイルス感染症の影響により、工場用地 の需要は減退していたが、現在は回復してい る。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％