別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 安城 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -18 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市桜井町西町上３番２ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 桜井 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 桜井駅北東方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成市街地の住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動もないため、現在の住環境を維持していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心として隣接市等を含めた市街化区域内の住宅地域。需要者についても安城市を中心とした西 三河地区の自動車関連産業の従事者が大半を占めるものと考えられる。宅地需要については自動車関連産業等の業績に 影響され、供給不足の状態が慢性化している。近隣地域周辺は街区が未整備であるため、近接の区画整理済み地区との 比較で値ごろ感があり地価は上昇傾向である。市場の土地取引の中心価格帯は２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅徒歩圏内に位置するため、アパートや賃貸マンション等の利用も見られるが、戸建住宅も多く存する地域 である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残余法の 適用は行わない。近隣地域については居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の自粛ムードを経て、市場は回復基 調が明確になりつつある。高い需要が認めら れる比較的優良な住宅地の地価は上昇基調と なっている。 安城市の市街化区域に位置する住宅地である 。不動産市場は需要超過状態が続いており、 地価は旺盛な需要に支えられて上昇基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％