別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安城 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -16 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大野　興四郎   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市里町出崎７番１２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北西4.3m市道 水道、ガス 新安城 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 新安城駅北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は一般住宅、農家住宅を主とする郊外の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね安城市、刈谷市、知立市等の「調区」内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住又は地縁性を有 する一次取得者等が多くを占める。近隣地域は安城市郊外の既成住宅地域で、昨今は「調区」内の住宅需要も、相応に ある。取引の中心は総額で、土地は１～１．５千万円、新築戸建分譲は３～３．５千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　「調区」内の既成住宅地域で、自用目的の取引が中心である。賃貸市場が未成熟なため、収益価格は求められなかっ た。居住の快適性等を中心として価格形成が行われる住宅地域であり、試算価格の調整に当たっては、取引事例を基礎 とした実証的な比準価格を採用し、単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの蔓延が社会経済活動に 与える影響は依然として見られ、先行きは不 透明な状況下にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％