別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 安城 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -9 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市西別所町観音２８番４ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇頭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   160 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 宇頭駅南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の小規模住宅団地である。新型コロナウィルス感染症拡大の影響で不動産市場は一時停滞したが、現在は回 復しつつある。当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安城市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、周辺企業に勤務する一次取得者であり、外部か らの転入者も見られる。近隣地域は市街化調整区域内の住宅団地であり、相対的割安感から需要は堅調である。なお、 新型コロナウイルス感染症の拡大により市場は停滞していたが現在は回復している。土地需要の中心は、面積は５０坪 程度で価格帯は１，７００万円、新築戸建では３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺地域に所在する規範性ある取引事例を採用して試算したものであり、市場性に着目した実証的な価格で ある。一方、収益価格は賃貸需要が殆ど無いため試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の 快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であるため、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、 市場の特性などを検討の上、単価と総額の関連性も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [108.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が 緩和されつつあり、企業収益、個人消費も持 ち直している。不動産市場も一時の低迷から 回復傾向にある。 郊外の小規模住宅団地である。新型コロナウ イルス感染症の影響により、地価はやや下落 傾向にあったが、現在は回復している。特段 の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％