鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

安城 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０４０１ -27	安城市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、南西4m、角地		近商 (90,200)
b	Ａ安城０３２８ -536	安城市		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m県道、東6m、北6m、三方路		準住居 (70,200)
c	Ａ安城０３０１ -17	安城市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、北東3m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ａ安城０４３３ -32	安城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、南西20m、角地		１住居 (70,200)
e	Ａ岡崎０４２０ -24	岡崎市		更地	（　）	不整形	東30m国道、西6m、二方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,187	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	155,884	100 [ 89.0]	175,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.7] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 145,819	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	141,788	100 [ 87.3]	162,415		165,000
c	(　 ) 145,282	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	144,143	100 [ 82.2]	175,356		178,000
d	(　 ) 142,450	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	135,261	100 [ 78.3]	172,747		176,000
e	(　 ) 136,126	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	131,414	100 [ 79.5]	165,301		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

安城 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模が大きくマンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,929,939,847	1,460,747,136	13	455,000	5,343.00	270,000	5,619.00
⑧開発法による価格	469,192,711 円　　　　（　 173,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安城 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,717 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,717.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
971.40 ㎡	5,619.00 ㎡	5,416.00 ㎡	203.00 ㎡	5,343.00 ㎡	ＳＲＣ・10F ( 67 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 206.8 ％）	（ 199.3 ％）	（ 7.5 ％）	（ 95.09 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	39.0 ｍ 62.6 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

455,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 455,000 円／㎡　　×　　 5,343.00 ㎡　　＝　　　　 2,431,065,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,431,065,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 5,619.00 ㎡　　＝　　　　 1,562,643,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より開発負担金は不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,431,065,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 243,106,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,805,750,400 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	194,485,200 円	( 8 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 175,659,033 円
	販売総額(2期)	48,621,300 円	( 2 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 40,890,513 円
	販売総額(3期)	2,187,958,500 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,713,390,301 円
収入合計		－	－	－	－	1,929,939,847 円
支出	建築工事費(1期)	156,264,390 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 144,044,515 円
	建築工事費(2期)	156,264,390 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 132,762,226 円
	建築工事費(3期)	1,250,115,120 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 978,965,150 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	121,553,250 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 109,786,895 円
	販売管理費(2期)	121,553,250 円	( 50 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 95,188,350 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,460,747,136 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,929,939,847 円　　－　　　　　　 1,460,747,136 円　　＝　　　　　 469,192,711 円 173,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
安城 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安城 -3

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　安田　商基

TEL.

鑑定評価額

467,000,000 円

１㎡当たりの価格

172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安城市三河安城本町１丁目２９番１２				②地積　(㎡)	2,717 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＳＲＣ15	マンション、飲食店、小売店舗が混在する地域	南西25m県道、三方路	水道、ガス、下水	三河安城 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一部、第１種住居地域（６０
，２００）

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

三河安城駅西方

800m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新型コロ
ナウイルス感染症の収束状況に留意を要するが、地価は回復基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 170,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として、安城市、刈谷市、知立市等の西三河エリアにおけるマンション建築が可能な地域である。需
要者の中心は、同一需給圏でマンション分譲を行う開発業者である。近隣地域は、ＪＲ三河安城駅徒歩圏に所在する区
画整理済みの地域で、良好な居住環境からマンション販売は比較的好調で、素地需要も堅調に推移している。市場にお
ける土地の中心価格帯の把握は、画地規模や形状等に基づく投資採算性の相違により困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における類似性の高い事例を採用し、適切な補修正を行って試算した実証的な価
格である。開発法による価格は、想定要素を含むものの、対象地に分譲マンションの建設を想定して求めた需要者価格
である。本評価では、両試算価格の信頼性は同等と判断し、両試算価格を相互に関連づけ、対象不動産に係る市場の特
性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの感染状況の落ち着きに
より、個人消費は改善傾向にあり、自動車を
始めとした地域経済も大きく持ち直している
。

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

安城 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０２２４ -508	安城市		更地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、北東4m、角地		準住居 (60,200)
b	Ａ安城０３３３ -513	安城市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ岡崎０３１３ -533	岡崎市		更地	（　）	不整形	南30m国道、北4m、二方路		商業 (90,400)
d	Ａ岡崎０４２０ -24	岡崎市		更地	（　）	不整形	東30m国道、西6m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,885	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	142,473	100 [ 80.8]	176,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.7] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 182,400	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,054	100 [ 92.9]	202,426		206,000
c	(　 ) 127,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.9]	141,319	100 [ 84.0]	168,237		171,000
d	(　 ) 136,126	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	131,414	100 [ 82.4]	159,483		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

安城 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模が大きくマンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,896,006,839	1,433,888,141	13	447,000	5,343.00	265,000	5,619.00
⑧開発法による価格	462,118,698 円　　　　（　 170,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安城 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,717 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,717.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
971.40 ㎡	5,619.00 ㎡	5,416.00 ㎡	203.00 ㎡	5,343.00 ㎡	ＳＲＣ・10F ( 67 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 206.8 ％）	（ 199.3 ％）	（ 7.5 ％）	（ 95.09 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	39.0 ｍ 62.6 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

447,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 447,000 円／㎡　　×　　 5,343.00 ㎡　　＝　　　　 2,388,321,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,388,321,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 5,619.00 ㎡　　＝　　　　 1,533,706,050 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より開発負担金は不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,388,321,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 238,832,100 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,772,538,150 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	191,065,680 円	( 8 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 172,570,522 円
	販売総額(2期)	47,766,420 円	( 2 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 40,171,559 円
	販売総額(3期)	2,149,488,900 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,683,264,758 円
収入合計		－	－	－	－	1,896,006,839 円
支出	建築工事費(1期)	153,370,605 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 141,377,024 円
	建築工事費(2期)	153,370,605 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 130,303,666 円
	建築工事費(3期)	1,226,964,840 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 960,836,166 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	119,416,050 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 107,856,576 円
	販売管理費(2期)	119,416,050 円	( 50 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 93,514,709 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,433,888,141 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,896,006,839 円　　－　　　　　　 1,433,888,141 円　　＝　　　　　 462,118,698 円 170,000 円／㎡