別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市東別所町新開１５０番９ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画の整った 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 宇頭 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 宇頭駅南西方 610m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は別所団地内の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される 。地価水準は今後の景気動向にもよるが上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安城市を中心に隣接する岡崎市内のＪＲ東海道線、名鉄名古屋本線沿線の住宅地域である。需要者は、西 三河地域在住の居住者や自動車関連産業に従事する一次取得者が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響は小さ く、地元自動車関連企業の好調な景気に支えられ地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は ２，０００～２，５００万円程度、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別所団地内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益物件は見られない地域である。また、取引の中心は自用 目的である。比準価格は安城市東部の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると 言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定 評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また前年公示価格等からの検討を踏まえ上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安城市の住宅地は自動車関連産業の業績が堅 調であることから需要が強く、地価は上昇傾 向で推移している。 別所団地内の住宅地域で、地域要因に特段変 動要因は認められないが、地域経済が堅調で あり地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％