別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　中島　豊司   TEL.

鑑定評価額 3,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市新生町６丁目１番外 ②地積 　(㎡) 72,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模工場が多い内 陸型工業地域 北20m市道、三方路 水道、ガス 土橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 土橋駅北東方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、大規模工場が多く建つ工業地域である。工場地としての競争力等に影響を与えるような特別の変動 要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市及びその周辺市町に広域的に展開する工業地域である。需要者は、全国展開する法人や地縁性の ある中小法人が中心である。供給については、公共団体による工業用地の分譲や廃業・移転に伴う事業用地の売却が中 心である。近隣地域周辺について、交通利便性に優り競争力は高く、コロナ禍にあっても需給関係は堅調である。価格 帯の中心は、規模等により一様ではないが、取引単価で３０～６０千円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 相対的には自用目的の取引が多く、市場における規範性の高い取引事例を収集することができた。これら取引事例から 求めた比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、大規模工場地の賃貸市場が未成熟であるため、本件鑑定 評価では試算していない。従って、最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあっても好調な自動車産業に支え られ、消費・雇用等の地域経済は総じて堅調 である。これを受け市内の不動産市場も堅調 に推移している。 特別の変動要因はない。豊田ＩＣ等への接近 性に優る工業地域であり、競争力は高い。コ ロナ禍にあっても需要は堅調、地価は上昇基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％