鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０３２５ -501	豊田市		建付地	（　）	長方形	南24m国道、東8m、角地		近商 (80,200)
b	Ａ豊田０４３３ -18	豊田市		更地	（　）	不整形	北西10.2m国道、北東4m、角地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ豊田０４２３ -14	豊田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8.9m県道、南4.1m、北4m、三方路		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ豊田０４３０ -28	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m区画街路、西4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
e	Ａ豊田０３３３ -525	豊田市		建付地	（　）	台形	北西14.5m県道、南西5.2m、角地		１住居一部１中高 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,139	100 [ 80.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	151,299	100 [ 163.1]	92,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 71,432	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	70,451	100 [ 76.0]	92,699		92,600
c	(　 ) 18,474	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	22,711	100 [ 27.4]	82,887		82,800
d	(　 ) 123,591	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,000	100 [ 129.7]	91,750		91,700
e	(　 ) 118,820	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	117,665	100 [ 127.4]	92,359		92,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +60.0
a	売急ぎ	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -67.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

豊田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,428,335	29,640,607	102,787,728	66,798,600	35,989,128	（　0.9497） 34,178,875	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	743,019,022 円　　　　（　 57,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	6,345.00	Ｓ1	6,345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	12,920 ㎡	145.0 m x 90.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨平家建の店舗を想定。使用容積率は形状、来客用の駐車場の配置等を考慮している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	6,345.00	100.0	6,345.00	1,835	11,643,075	10.0	116,430,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,345.00	100.0	6,345.00		11,643,075		116,430,750
								0

⑨年額支払賃料	11,643,075 円　×　12ヶ月　＝　 139,716,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	139,716,900 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,383,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	131,333,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,430,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,094,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,428,335 円　　　　（　 10,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸０２　　　　-502	2,382 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,835 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊田賃貸０２　　　　-503	2,175 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,785,000 円	957,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,191,507 円	139,716,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,275,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,474,300 円	957,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	957,000 円	957,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	957,000 円	957,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,640,607 円　（　　　　　　 2,294 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	957,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 6,345.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	66,798,600 円（　　　　　 5,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,428,335 円
②総費用	29,640,607 円
③純収益　①－②	102,787,728 円
④建物等に帰属する純収益	66,798,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,989,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,178,875 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 743,019,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊田 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 5-6

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　栗田　宗治

TEL.

鑑定評価額

1,160,000,000 円

１㎡当たりの価格

90,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市前山町４丁目５番１外				②地積　(㎡)	12,920 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ1	幹線市道沿いに低層店舗等が見られる商業地域	東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	三河豊田 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 12,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

三河豊田駅南東方

2.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの低層店舗を中心とする路線商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移する
ものと見込まれる。背後の住宅地の需要が堅調であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市及びその近郊並びに西三河地区の幹線道路、準幹線道路沿いに位置する路線商業地域がその範
囲となる。主たる需要者は、大手量販店、食品スーパー等を経営する法人が中心である。土地の取得需要の他に事業用
借地の需要も多い。背後の住宅地の地価の上昇を受けて、商業地も地価が上昇傾向となっている。商業地は取引規模、
形状等にかなりの幅があるため、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の取引事例を中心に試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。一方、収益価格
については、周辺地域の賃料水準が低く、やや低位に試算された。当地域の商業地は事業用借地権取引が中心であり、
投資目的での商業地取得は殆ど見られない地域である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、地元不
動産業者へのヒアリング結果等も参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地場企業収益は堅調であるが、半導体不足、
世界コロナ禍の影響等で一服感がある。住宅
投資等は回復基調にある。

低層店舗を中心とする路線商業地域であり、
特記すべき地域要因の変動はないが、背後の
住宅地価上昇の影響を受けて地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａみよし０３２２ -508	みよし市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m道路、中間画地		商業 (100,300)
b	Ａ緑０４３７ -23	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２住居高度地区20m (70,200)
c	Ａ尾張旭０４２４ -22	尾張旭市		更地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
d	Ａ日進０３４３ -543	日進市		貸家建付地	（　）	不整形	西18m県道、南5m、角地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,469	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,199	100 [ 83.7]	98,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	98,100
b	(　 ) 105,262	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,788	100 [ 126.3]	83,759		83,700
c	(　 ) 80,699	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	93,788	100 [ 112.1]	83,665		83,600
d	(　 ) 52,530	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.2]	66,088	100 [ 69.5]	95,091		95,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,100 円／㎡]

豊田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,139,663	29,767,270	102,372,393	66,798,600	35,573,793	（　0.9497） 33,784,431	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	734,444,152 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	6,345.00	Ｓ1	6,345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	12,920 ㎡	145.0 m x 90.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平屋建の店舗を想定した。使用容積率は地形、駐車スペース等を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の建物を一括賃貸する場合を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	6,345.00	100.0	6,345.00	1,831	11,617,695	10.0	116,176,950
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,345.00	100.0	6,345.00		11,617,695		116,176,950
								0

⑨年額支払賃料	11,617,695 円　×　12ヶ月　＝　 139,412,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	139,412,340 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,364,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	131,047,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,176,950 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,092,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,139,663 円　　　　（　 10,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸２５　　　　-508	1,731 ( 1,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,846 円/㎡　月額支払賃料（　 1,831 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊田賃貸２１　　　　-501	1,741 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,940
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,785,000 円	957,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,182,370 円	139,412,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,411,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,474,300 円	957,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	957,000 円	957,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	957,000 円	957,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,767,270 円　（　　　　　　 2,304 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	957,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 6,345.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	66,798,600 円（　　　　　 5,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,139,663 円
②総費用	29,767,270 円
③純収益　①－②	102,372,393 円
④建物等に帰属する純収益	66,798,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,573,793 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,784,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 734,444,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）