別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊田 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　大脇　淳史   TEL.

鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 豊田市平和町２丁目１８番 ②地積(㎡) 1,203  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 2:1 畑 周辺には戸建住宅等も見られる熟成度中位の地域 南東1.8m未舗装道路、三方路 三河豊田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   40 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   48.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．８ｍ道路 交通 施設 三河豊田駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 住宅地域に近接しているため宅地化の進行は相対的に早く、将来的に住宅開発が行われ良好な住宅地域を形成し ていくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     35,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     35,300 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺市町を中心とする宅地見込地の地域である。需要者の中心は戸建住宅地の開発分譲を目的 とする開発業者又は不動産業者等である。新型コロナウイルス感染症が懸念される中、住宅地域に近接であり、将来的 に宅地化が進行する可能性があるため、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、造成後の戸建住宅地で２ ０００～２５００万円程度、新築の建売住宅は４０００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例については宅地開発の期待性がある事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができた ため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、控除後価格は、開発業者の事業採算性に着目した価格である が、想定要素を多く含む点で信頼性はやや劣ると判断される。以上より、本件では比準価格を重視し、控除後価格を参 考として広域的な価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     35,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、経済活 動は持ち直しの動きが見られるため、豊田市の宅地 見込地における不動産市場は回復基調にある。 宅地化の進行は相対的に早く、将来的に良好な住宅 地域を形成する可能性があるため、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他